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房地产又热:繁荣还是陷阱?

2016年03月11日 14:15 来源于 财新网
深圳在“330”政策后带头领涨,南京、苏州等城市在去年7-8月份接棒,北京、上海等一线城市2016年元旦前后开始猛涨,其他二三线城市价格受到刺激纷纷升温
吴静
trxia@cebm.com.cn
夏天然
trxia@cebm.com.cn
沈明高
莫尼塔首席经济学家 minggao.shen@cebm.com.cn

  报告摘要

  房地产行业进入加杠杆驱动的上升周期

  在过去的一个星期里,我们访谈了20多个房地产开发商、中介和当地资深地产记者,覆盖到17个一二三四线城市。货币政策宽松,以及各种利好新政的出台,房地产行业从2015年开始先后进入加杠杆驱动的上升周期。改善性需求主导的繁荣有一定的可持续性,但受后续政策和价格波动影响大。

  房价梯次升温

  深圳在“330”政策后带头领涨,南京、苏州等城市在去年7-8月份接棒,北京、上海等一线城市2016年元旦前后开始猛涨,其他二三线城市价格受到刺激纷纷升温。

  一二线城市库存低,三四线城市去库存缓慢

  一刀切式“去库存”政策,对三四线城市,消化库存效果微弱。无锡、芜湖、惠州、涿州等地,虽然交易量和价格有所上升,但消化库存压力依然巨大。对于供小于求的一二线而言,市场价格因之“火上浇油”。

  改善型需求是市场核心购买力量

  价格上涨直接催生刚性和改善性住房需求。莫尼塔调查显示,大约40%-60%购房者为改善型需求,20%-40%来自于首套购房者,投资性需求约为10%-20%。这个阶段投资客多因“资产荒”而追逐房产,前几年的炒房客难见踪影。

  加杠杆势头猛

  莫尼塔调查显示,80%-90%以上的购房者采用按揭贷款形式筹措资金。深圳、上海投资客比例达到20%以上,其中不少人使用首付贷、消费贷等形式加杠杆。

  一二线积极开工,三四线继续去库存

  2016年,开发商从银行获得贷款相对容易,新开工项目和投资额将会上升,投资力度视市场波动随时调整,而三四线城市依然以去库存为主。全国整体开工量仍呈下降趋势,不足以大幅带动钢铁水泥等需求。

  楼市短期大幅下跌概率较低

  经历一轮疯涨后,多数受访者表示,下半年上涨幅度有所平缓,但房价依然有强劲需求支撑。除非政府“猛刹车”,否则不会出现下跌。三四线城市受访者表示,价格将保持平稳或微调,不会暴跌。

  房地产行业进入新一轮上升周期

  在过去的一个星期里,我们访谈了20多个房地产开发商,中介和当地资深地产记者,覆盖到17个一二三四线城市。综合判断,宽松的货币政策,以及各种利好的房贷新政的出台,让房地产价格从2015年进入新一轮上涨周期。整体来看,深圳在2015年“330”政策后带头领涨,南京、苏州等城市在7-8月份接棒,北京、上海等一线城市元旦前后开始猛涨,其他二三线城市受到引导刺激纷纷升温。

  一、利好房地产的政策不断出台

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  二、全国一二线城市价格先后上涨

  1、深圳及周边

  在其他城市还没有明显上涨之时,2015年颁布的“330”新政直接成为深圳房价大涨的导火索。

  受访者提到,截止2011年底,深圳商品房和保障房保有量只有110多万套,每年不到10万套的增量。而深圳常驻人口1000多万,年轻人居多,户籍人口不断增加,80-90%都有购房需求。

  同时,深圳定位开始由“山寨之都”变为了全国创新中心,尤其在2014年自贸区建立后,深圳高科技园区发展步伐加快,创新活力较强,吸引了大量外来资金,深圳的房价不是由本地购买力决定,而是由全国购买力决定。深圳不需要实施任何刺激,价格都会上涨。

  2015年的“330”政策调低了二套首付比例,加上信贷宽松政策,深圳房价一路猛涨,阪田区最高上涨了70-80%。2015年政府公布的数据显示,房地产首次成为了深圳市三大支柱产业之一。

  深圳的一路上涨,带动了东莞、惠州地区价格攀升。一位开发商提到,受深圳影响,2015年上半年东莞房价开始上涨,下半年传导到惠州地区。虽然深圳已经有所降温,但受2月份相关刺激政策影响,东莞、惠州的涨幅还比较夸张。

  2、南京、苏州和合肥

  和媒体报道提到的“二线城市受一线城市影响价格走高”不完全相符,早在2015年七八月份,南京、苏州和合肥纷纷上涨,先于北京和上海。

  据莫尼塔了解,去年7月份,南京江北新区获批成为国家级新区,该区域房价迅速从平均1.5W/平方米暴涨到2W,小半年后甚至冲到4W。在南京市,江南八区的销量超不过江北新区。由于2015年频出“地王”,制造出房价将不断上涨的迹象。不完全统计,南京五分之一的人都在买房或者卖房。一个南京当地的资深记者表示,南京地税收入60%左右都来自房地产。

  与南京类似,政府频繁推地以及苏州新区的获批,也助长了苏州房价的攀升。当地一位开发商提到,2015年整年销售量约为20亿,2016年1-2月份就卖掉20亿。有的楼盘开了1-2年很难卖,现在一票难求,截止2月份已经消化80-90%。

  合肥市场则从2016年元旦开始涨价,均价从8000元/平增加到9000元/平,部分区域迅速破万,居民陷入恐慌性购房。当地开发商提到,热点楼盘黑市上的内部号源,可以叫卖到3万元。居民买房先不问是否便宜,而是先问“有没有房子可以卖。”

  3、北京上海涨价接棒

  受访开发商表示,2015年,国家密集出台一刀切式的“去库存”政策,对于北京和上海最为受益。

  2011年,北京市的“国八条”规定,“连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭,限购一套住房“。2016年这部分刚性需求的释放,加上市场原有的需求,2015年屡刷新高的地王,一手换二手的交织,综合因素造成了北京市场在元旦至春节前后的疯涨。

  上海房价也火爆地出乎业内意料。据受访者表示,春节后市场供应量忽然一下不足,加上2月份很多开发商的预售证都没有批下来,导致整个市场空前缺房,冲动消费的人非常多。

  4、受刺激的其他二三线城市

  莫尼塔调研了解到,除了长三角和珠三角的一些二线城市,武汉、天津、西安、芜湖等其他城市买房人,还是直接受到2月份各项利好政策,以及一线城市房价迅速上涨的影响。本来打算继续考察的人,纷纷提前出手。以武汉为例,从过完年到现在,成交量同比上涨70-80%,价格上涨12%左右。

  综合来看,受访者们均表示,这一轮刺激政策,已经提前透支了购房人的需求。

  一二线城市库存低,三四线城市缓慢去库存

  我们通过调研发现,对三四线等城市,消化内存效果目前有限。无锡、芜湖、涿州等地,虽然交易量和价格有所上升,但消化库存压力依然巨大。对于供小于求的一线和二线而言,市场价格因之“火上浇油”,越来越高。

  1、缓慢去库存的三四线

  据芜湖当地一家开发商表示,2014年芜湖市库存量为440万平方米,去库存主力为本市人口,需要3-5年才能消化。为了促进消费,在中央实行的各项政策之上,地方政府针对区域进行补偿,每平方米补贴200元,就是为了刺激农民、大学生和企业外地职工就地购房。同时,政府还针对大学生出台本科生契税全免,专科生免除50%。近期芜湖市成交量涨幅为20%-25%,价格没有变化。成交客户中,本地居民占60%,大学生和企业外地职工各占20%,很少有当地农民在芜湖买房,缺乏大量的人口流入作为需求。

  无锡开发商提到,目前还有库存1600万平方米,开发商手里还有很多存量土地。无锡人均2套住房,外来人口也较少,政府也还在建设动迁房。即便完全没有新供应的话,无锡消化库存得至少2-3年。这一轮刺激后,成交量有所上升,价格微涨5%左右。

  2、暂无压力的二线城市

  3月初,沈阳市抛出“零首付”的政策,后被紧急叫停,二线城市的分化成为大家关注的焦点。目前从访谈人反馈的信息来看,去库存的压力在2.5线或者三四线城市,东部、中部、南部和西部大多数省会城市压力不大。

  西安的开发商表示,目前住宅存量消化需要18个月周期,但这些库存大量是城改房,质量非常差,可以剔除。根据2015年的交易量显示,住宅供应1300万平方米,成交面积是1500万平方米,第一次出现供应略小于需求的局面。

  武汉开发商表示,三环以内,供小于求,去化周期仅为2-3个月。三环以外的项目,前期项目的积压很大。整体去化周期在8个月左右,属于供小于求。

  合肥市场人士反映,去年三季度存量房只有2.7W套左右,需求量大供应少,很多开发商当时都在捂盘。截止目前存量房为1.7W套,也只够3个月的消化。

  改善型是市场核心购买力量

  据莫尼塔了解,价格上涨直接催生刚性需求(首套购房)。其中40%-60%来自于改善型,20%-40%来自于首套,10%-20%来自投资。与以往不同,投资客多数因“资产荒”而追逐房产,前几年的炒房客难见踪影。

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 来源:莫尼塔整理

  改善型需求中,新房和二手房的交易在不同城市差异较大。在北京,能买得起新商品房的人,70%以上都是新房周边的客户,卖掉现有房子换新的。因为价格原因,新的刚需阶层能买得起新房的人非常少,大多是购买二手房小户型。上海的情况也类似,新房价格太高,年轻人已被挤压到苏州的花桥、昆山等地购房,从而推动当地楼市火热。在二线城市,首套购买新房的比例约在40%左右,改善型住房也以120平的大户型居多。

  值得注意的是,由于很多人不愿意将钱投向股市,出于对“资产荒”的担忧,保值增值成为投资楼市最好途径。但在所有访谈的城市中,炒房客未再出现。

  以西安市场为例,当年煤炭和天然气行情好的时候,很多陕北人跑到西安买房。中海在曲江的国际城项目,70%都是陕北客户。2011年的时候,陕北的客户过来,经常就购买一个单元。现在的市场离开了这部分客户,整个价格就支撑不下去。

  加杠杆势头猛

  调研结果显示,80%-90%以上的买房人采取按揭贷款,现金支付比例很低。多个城市降低首套和二套首付比例,下调利率,刺激消费者进入楼市。

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  值得注意的是,深圳、上海投资客比例达到20%以上,其中不少人使用首付贷、消费贷的杠杆作用进行投资。如果其投资的房产下跌,风险将被放大。

  受访者表示,总体而言首付贷影响较小。目前从各方披露数据看,链家在二手房领域首付贷是40亿元,世联行2015年全国首付贷是29.9亿元。莫尼塔的受访者表示,平安好房网去年做了180亿的金融产品,其中大部分是首付贷。加上其他公司的额度,全国粗略估算是200亿元。以深圳一年8000亿的交易量计算,二手房和新房三成左右的首付,首付额约为2400亿。200亿元占不到10%。加上首付贷大多是10万,20万左右的短期过桥产品,规模相对较小。

  消费贷可能是放大风险的一个窗口。据莫尼塔了解,消费贷本来用于装修、购买车库等贷款,但现在一些人现金不太多,又想投资,就会把手头的房产抵押,做消费信贷。消费贷基本都是五年以上,利率比首付贷低,且需要房子作为抵押,能贷出的额度可以达到百万级。

  以一套价值400万的房产为例,如果目前还有100万贷款没有还清,房子的净值还有300万。以此作为抵押,按照四成贷款,还能贷出将近100万再投资股市或房地产,使资产负债率由25%变为50%。对于激进型投资者来说,负债率有可能达到70%-80%。这对于一线城市拥有多套住房的房主而言,无疑提供了盘活房产的有效渠道,使房产成为金融资产。

  上海一位资深中介提到,上海20%左右就是利用首付贷、消费贷投资炒房的人。深圳的受访者表示,根据中原地产的数据,保守估计目前深圳投资需求比例约为25%。合肥的开发商提到,民间融资公司,包括一些电子商务公司会提供小额金融贷款,一般在20万以内,提供的大概是首付部分的80%。提供这种贷款的公司多,但购房者较少有这种需求。杭州的受访者提到,首付贷主要为销售代理公司联合中介机构进行推广,首付中50%的比例可以通过首付贷解决,实际首付比例只有10%,改善型住房也存在这种情况。

  多位首付者也认为,政府盯着中介没有用,中介只是销售金融产品,从中收取手续费,最终客户还是需要和银行,以及金融服务公司签定合同。如果一旦房价下跌,泡沫破灭,最大的风险还在银行和消费者个人。

  莫尼塔受访者提到,P2P平台,首付贷,都是这几年新出现的金融产,大家都在利用宽松的资金面加杠杆,监管部门也不好判断,里面的水到底多深,风险敞口多大。

  一二线新开工积极,三四线缓慢去库存

  受访一二线开发商表示,新开工项目和投资额将会增加,但也会时时观察市场变动做出相应调整。三四线城市依然是以去库存为主。

  所有受访者都提到,对于国有企业和大型企业而言,银行贷款较易取得,小型开发商相对较为困难,三四线城市小开发商洗牌的现象并不少见。

  多位一二线城市受访者表示,2015年当地频出地王,大家都在2016年借着高房价积极开工。但由于上半年涨势过猛,开发商依然保持谨慎乐观态度,他们非常关注李克强总理报告中提到的“因城施策化解房地产库存”,以及2016年具体会有哪些新措施出台。他们都表示,上半年可以完成全年销售目标,如果下半年市场转向,施工项目也会灵活调整。

  受访者们皆表示,从全国整体来看,开工面积在逐年下降。乐观的一二线新开工,并不意味着能对下游钢铁、水泥有大幅拉动作用。

  三四线城市的开发商并没有新开工意向,他们主要目标还是借着这一波行情,积极清理库存。

  短期房价大幅下跌概率较低

  一二线城市受访者表示,经历一轮疯涨后,下半年上涨幅度有所平缓,房价依然有强劲需求支撑,除非政府“猛刹车”,否则不会出现下跌。三四线城市受访者表示,价格将保持平稳或微调,不会暴跌。

  从全国范围看,鉴于一线城市安全性比较高,2012年后大多数开发商回流到一线城市。

  上海的受访者提到,上海的“十三五”规划,人口控制在2500万左右,现在上海市人口就有2650万左右。政府不可能通过遣送制度,只能通过房价调节,让有购买力的人再进入上海,维持这个价格高位。北京市受访者提到,根据目前的判断,北京市不会再出台任何更加严格的措施,房价直至明年都不会下跌。

  对深圳而言,新开盘项目销售状况良好,二手房价依旧坚挺,预计一两年内泡沫不会破裂。短期来看,房地产交易有可能会出现价格波动,但不足以导致趋势性看空。

  对于库存量较大的三四线城市,受访者表示,目前售价已经接近成本价,价格不会有大幅下滑,最多有所微调。■

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