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三四线城市房地产热度未减

2017年04月05日 10:59 来源于 财新网
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京津冀、长三角、珠三角地产调控的外溢势能最大,这些城市群周边三、四线房地产量价均不同程度的攀升
钟正生
zhongzhengsheng@cebm.com.cn
吴静
lisawu@cebm.com.cn
成沅铭
carriecheng@cebm.com.cn
杨吉
Jyang@cebm.com.cn

  报告摘要

  ● 品牌房地产开发商继续看好三、四线城市

  去年一线和热点二线调控,及一二线存量土地有限等因素,对三四线城市房地产市场出现明显溢出效应,使其土地成交逐步扩大。2016年度销售额破千亿的12家品牌房企,在三、四线城市拿地面积占比逐步扩大,碧桂园成为三四线城市土地市场的最大赢家,万科、恒大、保利拿地规模及拿地占比也都相当可观。

  ● 三大经济圈外溢效应进一步扩大,三四线房地产热度能否持续尚需观察

  京津冀、长三角、珠三角地产调控的外溢势能最大,这些城市群周边三、四线房地产量价均不同程度的攀升,这在GDP在当地省份排名第二第三的城市尤甚。这些城市自身人口基数较大,加之城镇化率较低,政府拆迁补贴,邻里效应等多重因素的影响,使其出现几年难得一见的购房热潮。不过,非热点三四线城市房地产走势值得关注:购房者对价格上涨承受力有限,加之购房需求有提前透支成分,购房杠杆比率又过快攀升,令非热点三四线城市房地产市场的热度或难持续。

  ● 棚户区改造或成三四线城市房地产去库存利器

  多个三四线城市大力推动棚户区改造。以三亚为例,与2016年全年商品房销量3万套相比,2017年的1.5万户棚改不容小觑,势必会给市场带来一大波需求。其他城市如赣州、襄阳、孝感、温州、柳州等地都在推动棚改的货币化安置,目前来看棚改购房需求能占到这些城市商品房销售的10%左右。随着政府的推动,这一比例会继续上升。

  1-2月全国商品房销售面积同比增速升至23.7%,此前成交转冷的30个大中城市增速也有所回升,三、四线城市表现尤为突出,一度被市场寄予希望。但两会后,多个城市调控继续加码。在此情况下,三、四线城市房地产销售是否受到影响?市场热度是否还能持续?地产开发商开工积极性到底如何?

  带着如上疑问,莫尼塔草调组在3月底随机访谈了30多个三、四线城市开发商,以期了解最新动态。我们的核心结论是:第一,在一、二线城市调控加码、土地存量下降的情况下,开发商继续看好三、四线城市,拿地面积有逐步扩大的趋势。第二,京津冀、长三角、珠三角地产调控的外溢势能最大,这些城市群周边三、四线房地产量价均不同程度的攀升;其他三、四线城市因地域特征,分化加剧。第三,棚户区改造可能成为三、四线城市去库存的一大利器。

  一、三四线土地成交持续升温

  莫尼塔曾在去年12月份随机访谈过30多家三线城市开发商,了解到当时三、四线房地产市场并没有想象中那么悲观。今年一季度三、四线城市房地产量价的走势印证了我们当时的判断。年后有多个城市房地产价格出现跳涨,本次参与访谈的城市里,有20%的城市房价同比涨幅超过40%(如芜湖、石家庄、惠州、东莞、张家口等地)。

  受去年国庆以来一线及热点二线城市房地产调控升级,以及一、二线城市存量土地有限等因素影响,对三、四线城市的房地产市场产生了明显的挤出效应,三、四线城市的土地成交量逐步扩大。2016年三、四线城市土地成交面积逐步放大,2017年一季度土地成交面积虽有季节性回落,但同比仍有24.7%的增长。由此可见,三、四线土地成交热度不减(如图表1)。

1

  莫尼塔梳理了2016年度销售额破千亿的12家品牌房企,2016年四季度至2017年一季度拿地城市的分布情况。这些房企在三、四线城市拿地面积占比也有逐步扩大的趋势(图表2)。莫尼塔认为,这与一、二线热点城市存量土地下降,房企主动进一步布局三、四线城市有很大关系。

  去年四季度以来,12家千亿房企拿地中有58%位于三线城市(图表3)。按照房地产开发商正常开工、报建、审批流程,预计拿地到开盘平均6-9个月的周期,这些地块会成为2017年二季度至2018年一季度的入市主力,预计2017年三、四线城市推盘量或将多于一、二线城市。

2

  通过销售额排名前四的标杆房企,也可以注意到三、四线城市或将成为房企竞争的主战场。如图4所示,近半年碧桂园成为三、四线城市土地市场的最大赢家,万科、恒大、保利拿地规模及拿地占比也都相当可观。

3

  通过电话和外出调研,大型开发商在三四线城市的品牌外溢效应明显,能极大拉动当地的房地产价格。品牌开发商进驻当地,主攻刚需和改善盘,这对当地中小开发商形成很大冲击,出现“强者恒强”的局面。以贵阳为例,15年市场均价在4K-5K左右,因为恒大等品牌开发商的入驻,部分区域均价目前已经攀升至8K左右。

  二、哪些三四线城市备受青睐?

  中国幅员辽阔,什么样的三四线城市才是开发商投资的重点?从莫尼塔了解的情况来看,京津冀、长三角、珠三角外溢势能最大,这些城市群周边三四线城市房地产量价均有不同程度的攀升;其他三四线因地域特征,分化加剧。以下是我们通过访谈整理的各地区楼市销售及库存情况汇总。

4

  1、三大城市群外溢势能加大,去库存成效显著

  受京津两地房地产调控升级影响,廊坊、唐山等地市场的热度依然延续。廊坊的“房荒”已经持续了几月,土地供应严重不足,制约了开发商下一步投资和开发。2月份,廊坊在售楼盘价格大幅跳涨。目前,只要有新开盘,基本都能当日清盘,三月限购升级的影响比较有限。唐山也在去年底出现库存告急的情况,目前依然延续这一现象,在售楼盘价格不断上涨。

  由于多条城际轨道的开通,以及城市间公路交通的便利,2016年“930”新政对市场的震慑力逐渐消退,长三角的辐射效应进一步外溢。以南通为例,目前库存量非常低,“开盘即清盘”现象屡见不鲜,价格同比涨幅在50%左右。距离核心城市较远的常熟、盐城、徐州、绍兴、温州等地,也在今年春节后出现新一波的量价齐涨,目前库存量降至近年来的低位。

  同样的情况也出现在珠三角地区。港珠澳大桥开通、深中通道以及城际轨道的建设,使得广深辐射区域进一步扩大。东莞、惠州、中山、佛山、清远等多个三线城市去库存效果显著,目前库存去化期均已降至8个月或以下。进入3月份,随着新推楼盘量的加大,各地成交量明显大幅回升。

  以东莞为例,截至3月19日已成交住宅2500多套,预计全月成交能够突破3500套,环比上升约240%。成交均价从2月份的15571元/平方升至目前的17100元/平方,涨幅接近10%。即便是距离广深较远的汕头,土拍市场仍然受到各大房企的追捧,二月部分区域新盘价格在“地王”带动下跳涨15%,三月成交环比上升两成左右。

  2、人口大市、城镇化率低的城市成为三四线去库存主力

  莫尼塔在去年12月份的调研中发现,除了三大城市群的外溢效应,很多东中部三四线房地产市场的升温,是一二线城市房价大涨后提前拉动居民的购房预期,这在GDP或人口排名当地省份第二第三的城市尤甚。这些城市或人口基数较大,或城镇化率较低,或政府拆迁补贴,或高铁距离核心城市不远等多重因素,使其出现几年难得一见的购房热潮。

  以3月份新一轮调控为例,赣州成为中部省份第一个加入限购的三线城市。莫尼塔在去年12月底的调研中就了解到,赣州2015年的人口为854.7万(南昌只有530万人),居于江西省首位,但城镇化率只有四成多。本地刚需强劲,周边区县进城买房比例加大,房屋库存已经很低。今年市场明显延续了去年的热度。对广西GDP贡献比较大的柳州,库存去化效果也还不错,价格稳中有升,土拍相对活跃。

  GDP排名居后的河南信阳,人口量近650万,购房者在2016年把14-15年的库存几乎去化殆尽,目前库存量只有6个月左右。七成购房者来自信阳老城区,三成来自于附近郊县的年轻人进城购买婚房需求。与信阳类似,河南南阳、湖南常德、湖北襄阳、四川绵阳等人口大市去库存都以本地刚需为主。

  除此以外,一些城市如湖北黄石、山东泰安等地,由于当地政府对省内经济圈的战略发展布局而受到开发商青睐。以泰安为例,受访开发商表示,尽管目前泰安库存量仍旧较大,但其被列为“大济南”战略布局重点之一,开发商正积极寻找土地资源。

  3、东北和内蒙当地产去库存压力仍大

  莫尼塔此次访谈了呼和浩特、大庆、抚顺等城市,开发商普遍表示市场平稳,量价波动较小,拿地非常谨慎,大多是政府求着开发商拿地。购房人群以刚需为绝对主力,改善及投资较少。库存仍旧很大,以呼和浩特为例,库存去化期仍需两年,其中大户型和别墅占较大比例。

  4、西部省份房地产市场依旧波澜不惊

  除了省会城市,西部省份其他三四线去库存尚需时日。如昆明,去年四季度以来土地成交面积排全国三线城市第五名,价格在春节后迅速升温;贵阳的均价也在节后几次调涨。除此以外的其他西部城市如桂林、大理,成交情况则比较平稳,库存去化尚待时日。

  综上所述,除三大城市群辐射的城市外,一些城镇化率较低,或人口基数大,或棚改力度大,或GDP增速快的弱三四线城市有潜力成为2017年去库存主力,或受到开发商的青睐。

  三、三四线城市房地产热度是否可以持续?

  虽然三四线城市房地产持续热销,但是否透支了未来需求,是否可持续?从开发商的心态来看,他们对后市看法不一。库存极低的强三线城市开发商继续看好市场,价格跳涨、捂盘惜售等现象突出。而远离热点的弱三四线城市的开发商则担心市场随时变脸,目前推盘意愿强烈、积极赶工,大多希望趁这波行情尽快出货。在此,我们也梳理了可能的风险点和需求以供考量。

  1、非热点三四线购房者对价格上涨承受力有限

  莫尼塔发现,远离“热点”的三四线城市,购房者对价格上涨敏感度较大,消化价格上涨周期较长。随着2016年“地王”在2018年入市,开发商去库存压力更大。以温州为例,温州去年库存去化良好,目前库存量只有6个月左右。2016年本地房企华宏、中梁,外来房企保利、碧桂园的较量大幅推升了土地价格,这些楼盘在2017年高价入市后,去化情况并不理想。同样情况还出现在汕头,汕头年初几个楼盘涨价均因附近“高价地”的推波助澜,但去化情况也不甚理想。

  2、购房需求价格弹性大,购房杠杆快速上升不容小觑

  莫尼塔调研显示,全国多个三四线城市为去库存,提供农民进城购房补贴、公积金贷款优惠等各种政策支持。以农民进城购房补贴为例,与三四线城市普遍4、5千左右的房价相比,每平方100-200元的补助吸引力非常大。不少受访开发商表示,优惠政策可能透支了不少购房需求,一旦调控政策收紧,购房需求很可能难以为继。

  三四线城市购房者加杠杆程度不断加大。许多受访者表示,和前几年相比,去年至今全付款比例在持续降低,使用最低首付的比例则在不断增加。以东莞为例,受访者表示15年以前全款付比例接近10%,目前大概只有3%左右。

  3、棚户改造或成三四线城市房地产去库存利器

  莫尼塔发现,多个三四线城市大力推动棚户区改造。以三亚、绍兴两市为例。2016年三亚完成改造任务2万多户,2017年棚改计划涉及1.5万多户。政府打算“采取货币补偿、政府收购房源、组织居民自主选购商品房等形式,满足棚户区改造居民多样化的安置需求,打通商品房与棚改安置住房通道”。与2016年三亚全年商品房销量3万套相比,1.5万户棚改不容小觑,势必会给市场带来一大波需求。

  绍兴的棚改已完全货币化,3月份市场需求估计有4成来自于拆迁户。绍兴过去3年价格一直稳在1万左右,近期受棚改购房需求的推动,价格也出现小幅度上涨。开发商预计棚改需求会持续至少2-3年。莫尼塔年初在嵊州调研的时候了解到,2017年嵊州经济发展主要还是城中村改造,政府对当地居民货币化补偿后,居民可以去整个绍兴市及区县购房,整个春节期间销售异常火爆。

  湖南常德进行旧城改造,17年有5000多户的任务,未来几年还有2-3万户的改造力度。政府对其购房有货币补偿,装修也有一部分补贴,依靠棚改的去化力度在30%左右。

  其他城市如赣州、襄阳、孝感、温州、柳州等地都在推动棚改的货币化安置,目前来看棚改购房需求能占到这些城市商品房销售的10%左右。随着政府棚改的推进,这一比例会继续上升。

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