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二、三线房地产市场调研:旧格局的延伸还是新格局的发端?

2016年12月29日 10:26 来源于 财新网
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调研对象对明年弱二线、三线城市的购房需求、开发商拿地以及房地产投资的预期并不悲观,明年二线和三线城市有望支持明年房地产投资增长
沈明高
minggao.shen@cebm.com.cn
吴静
lisawu@cebm.com.cn
成沅铭
carriecheng@cebm.com.cn
杨吉
Jyang@cebm.com.cn
钟正生
zhongzhengsheng@cebm.com.cn

  报告摘要

  莫尼塔研究本月约访了30多个弱二线,以及普通三线城市的开发商,以期打望2017年的房地产市场走势。

  ● 调研对象对弱二线和三线城市房地产市场走势并不悲观

  今年,地王是引领主要城市房价走势的风向标,土地供求是明年缓解或激化楼市供求关系的关键指标,更是访谈对象研判楼市走向的核心变量。调研对象普遍认为,二、三线城市未来房地产市场走势并不如投资者想象得悲观,今年一线和强二线城市楼市繁荣,明年或在一些弱二线或三线城市延续。

  调研对象的主要判断依据是:第一,弱二线库存结构改善,热点区域开发商购地意愿强烈;第二,受益于一二线外溢,三线城市库存下降、市场热度依旧;第三,城市自身需求消化当地库存,部分三线补库存需求强劲;第四,一些城市库存虽高,但被开发商视为长期储备基地。当然,一些调研对象承认,确实存在不少没有起色的三线城市。

  ● 莫尼塔研究提示不确定性因素

  莫尼塔研究认为,在一二线城市政策收紧之后,房地产市场旧格局明年会否在在其他地区复制、延伸,主要取决于两个基本假设:一是土地供应依然偏紧,供给端约束是房价上涨的一个理由;二是外部投资需求、本地刚需和改善性需求仍在,支撑房地产市场向好。

  对上述判断,莫尼塔研究提示几个风险:第一,库存结构改善的地方,能在多大程度带来整体投资增长?第二,外溢需求对价格较为敏感,追涨杀跌会否加大都市圈边缘城市楼价大幅波动?第三,今年本地刚需和改善性需求大都依赖加杠杆,明年是否可持续?第四,新地王能否继续成为明年房价上涨利器?第五,房地产市场旧格局会否被打破,依托于长效机制的新格局,房产税政策会否破冰,将如何影响土地和房地产供求关系?随着国家对房地产行业调控不断收紧,一二线城市如期出现“量跌价稳”。市场关注点转移到,强二线是否传导到弱二线,三线城市去库存是否有起色,投资和开工有怎样的变化?带着这些疑问,我们本月约访了30多个弱二线,以及普通三线城市的开发商(如下图所示),以期打望2017年的房地产市场走势。电话访问侧重于弱二线,三线城市选择则比较随机。

  现有公开数据可以反映市场的过去,但无法准确了解和预判正在和即将发生的变化。在下图中,我们以红色代表2017年投资拿地增加,蓝色斜杠代表持平,灰色代表下降。30多个点调研呈现最直观的感受是,三线城市房地产市场对拿地的热情,并不如一般投资者想象得悲观。

  以下是我们梳理电话访谈得出的一些基本结论,以及我们的初步分析。如需样本城市的访谈纪要,请与莫尼塔销售或草根调研团队联系。

  调研对象的基本判断

  调研面临一个绕不开的问题,也是贯穿整个结论的核心,就是土地供应。

  弱二线库存结构改善,热点区域开发商购地意愿强烈

  由于热点二线被市场过度关注,也是紧缩政策发力的主要对象,趋势相对比较明确,即“量虽跌但价尚稳”。为此,我们的电话调研专门选择了一些弱二线城市。从库存去化周期上看依然偏长,但城市的结构性改善却被忽视。

  1. 这些城市库存量偏大,去化周期短的8个月,长则3年多。调研对象普遍认为,难以去化的“死库存”,即便有各种补贴也无法去化;相反,市中心已经出现了交易量和价格齐涨,整体供给小于需求,库存结构在不断改善。

  1) 兰州去化周期大约在3年左右,集中在兰州新城和安宁区。兰州新城距离市中心40多公里,本地人不太会选择去这些区域购房置业。目前政府引导公务员在这些地区买房居住,去化效果非常差。

  2) 贵阳去化周期在16个月左右,当地均价接近6000元/平米,但高端住宅需求旺盛,补库存需求强烈。2017年的投资和开工计划,集中在偏中高端档次的区域,这些区域所占比重将超过60%,并带动贵阳整体房价上涨。

  2. 各大地产公司非常看好这类弱二线城市(兰州和呼和浩特除外)。由于当地政府以公开拍卖出让的土地数量有限,土拍市场异常活跃,溢价率也很高,各大开发商都在积极购地补库存。

  1) 沈阳库存集中在沈北和全运村板块,三环内库存量很小。开发商现在拿地热情高涨,溢价率接近翻倍,这些板块的地价都在上涨。开发商预计2017年第二季度和第三季度房价会继续上涨。

  2) 昆明目前去化周期接近一年,2016年量价也没有什么变化。据我们了解,广昆、沪昆、贵昆等高铁线路在2016年底全部开通,全国性房地产开发企业都在积极与当地开发商进行合作,布局昆明市场。

  3. 当地中小企业融资最困难的时间已经过去,现在普遍采取与大开发商合作为主的策略。莫尼塔调研了解到,早在2014年,很多银行已经停止和小开发商合作,当时一批开发商因此倒闭。虽然目前银行继续收紧开发贷,但这些小开发商已经积极和品牌房企合作,或者通过信托、基金等渠道融资,并未再现以往的倒闭潮。

  受益于一二线外溢,三线城市库存下降、市场热度依旧

  热点城市严格调控,使得很多投资需求被挤压到周边城市,特别是高铁距离在2个小时以内的都市圈边缘三线城市,从而推动这些城市快速去化。

  2012-2013年,唐山市政府出让大量土地,高峰期市区曾有200多个项目。2013年唐山市楼市开始下行,2014年初很多项目停工,2016年唐山楼市有所回暖。10月份京津调控后,很多投资客去唐山买房,仅10月单月4000套左右房源被投资客购买。在地价和房价双涨的影响下,唐山市库存大大减少,开发商拿地和开工的积极性都非常高。

  受深圳调控影响,东莞2016年房价同比增长近40%,去化周期缩短为4个月左右,投资需求占到30%。央企和品牌开发商都在积极拿地,调研对象表示,2017年开工计划肯定增加。

  受厦门和福州调控影响,很多外溢需求挤向泉州,10月份泉州价格环比涨幅达到10%。鉴于泉州本地产业支撑以及房价低廉,当地购房需求旺盛。政府购房补贴也在延伸,部分县区政策已延续至2017年,开发商溢价“抢地”。

  合肥的调控让芜湖等城市跟着热起来。2016年7-10月份芜湖销量井喷,均价同比增长33%左右,去化周期缩短为3个月。11月份由于库存和房源较少,从数据上看交易量有所冷却,市场热度仍在。下半年地王频出,拿地后开工节奏偏快。

  自身需求消化当地库存,看涨预期推动市场有望增长

  据我们调研,一二线价格的上涨,带动了三线购房者“跟涨”预期。加上地产历史经验,都是调控“一紧一松”后房价再次迎来上涨。综合因素激发了三线城市刚需和改善的欲望,并激发了他们继续看涨市场的动力。

  a) 很多三线城市量价齐涨,并不能够用“外溢”需求来解释,核心在于这些城市的自身需求被“看涨预期”进一步激发。

  1) 以新乡为例。目前市场均价是5000元/平米,10月份销量同比上涨70%,价格同比上涨15%。购买主力来自于当地的改善和首次购房需求,上半年库存全部卖完。为防治“雾霾”,政府要求建筑工地全面停工,提升了未来涨价预期。由于被停工半年,新乡明年上半年销售无忧。

  2) 出于治理雾霾的需要,河北、天津、河南等地都被要求暂时停工,调研的开发商表示,正常开工可能得等到明年两会结束,这会对市场供应造成影响,也会给销量增长带来支撑。

  3) 以赣州为例。一二线的上涨促发了当地的购房需求,当地量价都在上涨,现在基本无货可出。买房人群40%来自县城及以下,剩下的是本地刚需和改善性需求。河南安阳的购房人群,80%以上是刚需,都是附近乡镇过来的年轻购房者。

  b) 受制于旧城改造难度较大,或者城镇化程度较低,相关配套差,地市级政府供地空间有限,开发商购地需求被进一步激发,投资和开工意愿都非常强。赣州每次土拍都会产生地王,现在城区土地几近售罄,为了开发只能下沉至辖区县城。

  一些城市库存虽高,但被开发商视为长期储备区域

  我们调研也了解到,三亚、海口、烟台、汕头等城市库存较高,但这些城市坐拥良好的地理位置,或者有好的工业基础,都会被主流开发商作为长期战略储备区域来布局。在这些区域,小开发商在逐渐退出。

  以三亚这样的旅游城市为例。三亚主城区只有3个月左右库存,西线和中线去化周期在2-3年左右。目前三亚85%以上的购房需求,来自旅游度假投资。2016年国企、央企等开发商都在积极储备土地,政府目前已经处于无地可供的状态。海口个别区县库存比较大,但大开发商在积极储备土地,市区土地非常抢手,也会加大投资,他们预计明年量价都会慢慢上涨。汕头目前库存在16个月左右,购买人群以本地客源和周边区县为主。目前有大量知名企业入驻,使得当地的土地拍卖楼面价格不断创出新高。

  一些城市难有起色

  莫尼塔调研也发现,由于人口外流,当地经济发展乏力,离热点区域较远,缺乏工业基础等综合因素,也有不少二三线城市近几年不会有太多起色。

  呼和浩特目前库存量约在2年以上,集中在大户型、豪宅类产品。购房者中60%以上是年轻人婚房需求,其次是改善或首套置业,大户型去化非常难。当地均价在6000元/平米,市场非常平稳,几乎没有变化。一些进入该城市的有恒大、万达、中海、绿地等企业,目前这些企业拿地非常少,绿地已经准备撤出该市场。

  以常州为例。前九个月常州房价不温不火,10月份开始受到其他城市上涨影响,价格攀升了1600元/平米。此前去化周期约为18个月,现在约为7个月。购买的主力是当地人,主要为了保值增值。虽然目前去化周期缩短,房企投资和开工意愿不足,对2017年观望情绪非常浓厚。今年有26家开发商申请破产,大型开发商也未进驻这个市场。

  潍坊目前库存去化也很艰难,去化周期长达3-5年。开发商停滞不前,通过促销、团购把价格拉下来去库存,积极回笼现金。虽然恒大、绿地、万科等大公司进驻,但他们土地储备足够10年以上开发,完全没有意愿并购小开发商。

  莫尼塔研究的初步分析

  综合而言,调研对象对明年弱二线、三线城市的购房需求、开发商拿地以及房地产投资的预期并不悲观,今年一线和强二线房地产市场繁荣的景象,明年会在弱二线和三线城市延续,有望支持明年房地产投资增长。得出这样一个偏乐观的结论,是基于两个基本假设:一是土地供应依然偏紧,供给端约束是除限购城市之外地区房价上涨的一个理由;二是外部投资需求、本地刚需和改善性需求仍在,支撑房地产市场向好。换句话说,在一二线城市政策收紧之后,房地产市场的旧格局将在其他地区复制、延伸。

  然而,判断2017年房地产市场走势,特别是预测明年房地产投资增速,还需要考虑以下几个方面的风险。

  第一,一些城市库存结构改善,能在多大程度上带来整体房地产投资的增长?以沈阳来看,全运村加上沈北板块比较难去,难去的地方库存量能占到至少一半左右。投资活跃的地方集中在二三环,占30-50%的比重,明年投资增长难以拉动全市房地产投资增速。同时,弱二线和三线城市明年还是以去库存为主,对房地产投资的拉动效应不会太大。

  第二,外溢需求可以带动周边城市房价上涨,但投资者对价格变化较为敏感,是否会导致都市圈边缘城市房价的暴涨、暴跌?在东莞,首付贷使用率在增加。据估计,今年深圳客来东莞买房的,接近30%使用首付贷,东莞本地人使用首付贷的不到20%。今年中央经济工作会议对“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,可能会明显抑制明年的投机需求;此外,今年所谓刚需和改善型需求,可能是变相的恐慌性需求,一旦房地产景气变了,杀跌的风险也很大。

  第三,本地刚需或改善性需求在多大程度上依赖于加杠杆?我们访谈几个城市发现,房价看涨预期,利率较低等因素,使得购房者偏向于加大杠杆。

  1) 从现金支付比例看,调研城市都在下降。2014年以前,东莞全款支付的购房者占到10%左右,目前估计只有2%,贷款比例一直在增加。唐山市过去三年现金支付比例在20%左右,现在全款降低到10%左右。芜湖前两年全款支付比例约为10%左右,现在这一比例下降到5%左右。

  2) 从使用贷款比例来看,消费者在尽力最大化使用杠杆。据我们调研,石家庄的改善需求为主,今年绝大多数人使用最低比例首付。小面积的刚需盘,购房者有30%以上使用首付贷。芜湖购房者中,70%会最大化使用杠杆,付最低首付。

  第四,受开发商杠杆收紧影响,地王能否继续成为明年房价上涨的利器?明年货币政策“稳健中性”,虽然并不必然意味着市场利率的大幅度提升,但除非经济出现大幅下滑,否则难以复制今年宽松的流动性条件,地王现象或被遏制。

  第五,房地产市场旧格局会否被打破,依托于长效机制的新格局,将如何影响土地和房地产供求关系?现有的土地供应基本由地方政府垄断,对价格的弹性较差。今年的中央经济工作会议指出,将“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。”这是否意味着一些新的政策突破仍需观察,包括改革土地供应制度,特别是允许农村建设用地入市,改造城中村,改革小产权房制度,并配合于房产税的实质性突破,都有可能改变现有的房地产市场格局。

  总之,用过去的经验外推未来,出错的概率将大幅提高!

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