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楼市调控再度加码 个贷需求开始下降

2016年12月09日 09:54 来源于 财新网
由于拍地附加条件增加,开发商拿地开始谨慎。目前新开工节奏偏慢,天津、郑州等地甚至以“防治雾霾”名义全面停工
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  核心提示

  11月份莫尼塔月度调研显示,政策再度加码下的地产市场,出现失真的“量跌价稳“。由于拍地附加条件增加,开发商拿地开始谨慎。目前新开工节奏偏慢,天津、郑州等地甚至以“防治雾霾”名义全面停工。从银行调研看,居民贷款明显下滑,企业贷款继续走强,银行对PPP参与度提高,明年有望加速落地。受原材料价格上涨,需求较稳,以及限产等因素影响,钢铁、水泥价格12月份价格有所支撑。目前大量“双十一”订单还未满足,随着“双十二”和春节临近,不少商家有囤货需求。

  报告摘要

  地产:由于各地政府对价格偏高的新房,不予批准销售许可证或办理网签,市场表现出失真的“量跌价稳”现象。政府推地未见明显减少,但购地附加条件不断加码,房企拿地情绪开始偏谨慎,地王频出现象得以减少。由于前期拿地价格偏高,不少开发商虽然按时点开工,实际建设节奏偏慢。郑州、天津等地以“防治雾霾”的名义,要求开发商全面停建,预期正常开工到2017年“两会”以后。调控后,开发商对明年预期产生分化:万科、碧桂园、融创等大开发商在全国积极拿地,小开发商观望及焦虑情绪浓厚。

  银行:11月信贷投放量与上月持平,预计7000亿左右。贷款依旧以居民房贷为主,但11月居民房贷需求已经有明显下降。企业贷款需求仍旺盛,银行也在加大对企业的信贷支持力度。本月银行对PPP的参与度开始提高,PPP项目可能会在明年加速落地。

  从莫尼塔调研来看,11月整体完成情况弱于预期,其中地产、集运等行业销量均不达预期。受政策调控影响,地产销量继续下滑,一线、热点二线成交量环比下滑接近五成。基建稳定,为水泥和钢材需求托底。汽车、机械制造业,以及传统“冬储”需求将支撑钢材,12月钢材价格将高位震荡。局部地区限产给水泥价格一定支撑。汽车延续了销售热度,调研对象判断,年底即将到期的小排量汽车购置税减半政策可能会延续。

  家电消费为本月亮点。11月线下卖场促销前置,使得月初销售额和客流量明显改善。目前“双十一”客户的需求量远超前期储备库存,仍有许多商品库存短缺,后续有补库存需求。

  银行11月信贷投放与上月持平,个人贷款下滑明显,银行对PPP的参与度开始提高,PPP项目可能会在明年加速落地。

  注:工业类包括钢铁,水泥,地产,汽车,航运;消费类包括家电卖场;银行包含在总指数中,但不包含在工业或消费的分项中。

  本月调研亮点

  工业类

  房地产

  政府加码调控政策后,市场“量跌价稳”有所失真。由于购地附加条件不断加码,房企拿地情绪开始偏谨慎。不少开发商虽然按时点开工,实际建设节奏偏慢。郑州、天津等地以“防治雾霾”的名义,要求开发商全面停建。大型开发商进行战略性拿地,小开发商观望情绪加重。

  钢铁

  由于铁矿石和焦炭等原材料价格上涨过快,钢铁行业整体盈利受到挤压,较上半年出现明显下降。除房地产以外,基建保持稳定,汽车和机械制造业对于钢材需求良好,以及传统“冬储”需求将支撑钢材需求,12月钢材价格将高位震荡。

  水泥

  水泥价格小幅上涨,但已接近尾声,下月有回调压力。为减少雾霾,华北地区进行的停窑限产给予各地水泥价格不同程度支撑。

  汽车

  11月份整个乘用车销量总体符合预期,SUV销量持续良好。调研对象判断,年底即将到期的小排量汽车购置税减半政策可能会延续。

  银行

  11月信贷投放量与上月持平,预计7000亿左右。贷款依旧以居民房贷为主,但11月需求已经有明显下降。企业贷款需求仍旺盛,银行也在加大对企业的信贷支持力度。本月银行对PPP的参与度开始提高,PPP项目可能会在明年加速落地。

  出口类

  集装箱出口货代

  船东主动撤销运力,力保运价,由于货量不达预期,11月下旬爆仓局面基本结束。行业即将迎来春节小高峰,各船东新涨价方案已经提出,但货量仍是提价能够成功的关键。

  消费类

  家电

  各大门店绝大部分品类库存处于供不应求阶段,大量“双十一”订单还未满足,同时,随着年底冲刺的最后一波——“双十二”和春节临近,不少商家有囤货需求。莫尼塔判断,随着本月销量显著和后续预期较好,线下门店全年销售指标基本完成率在80%以上。

  房地产:楼市调控再次加码 品牌开发商逆市布局

  由于各地政府对价格偏高的新房,不予批准销售许可证或办理网签,市场表现出失真的“量跌价稳”现象。政府推地未见明显减少,但购地附加条件不断加码,房企拿地情绪开始偏谨慎,地王频出现象得以减少。由于前期拿地价格偏高,不少开发商虽然按时点开工,实际建设节奏偏慢。郑州、天津等地以“防治雾霾”的名义,要求开发商全面停建,预期正常开工到2017年“两会”以后。调控后,开发商对明年预期产生分化:万科、碧桂园、融创等大开发商在全国积极拿地,小开发商观望及焦虑情绪浓厚。

  各地再出调控新政 人为造成“量跌价稳”

  莫尼塔调研了解到,在一二线城市新房房源紧缺,政府对价格偏高的新盘,不批预售证或者不通过网签,人为造成“量跌价稳”的现象。这与决策层要求“11月份房价不得高于10月份水平,如果再涨,不用约谈直接问责”的口风有直接关系。

  据莫尼塔了解,杭州、南京、成都、天津等地,都在10月份调控的基础上,在购房者和土地供应等方面再次加码调控。比如杭州对非本市户籍家庭全面限购,天津对非本市户籍实行区域化限购,南京要求土地交易必须为自有资金等。同时,为防止热二线购房热潮延续到潜在二线热点,石家庄、南昌、长沙、青岛等地也被纳入监测范围。

  在这种形势下,投资需求快速降温,刚需和改善需求持观望态度。在政府控制“高价位”房源入市和销售,一二线房源紧缺的情况下,多位地产调研预计对下月的交易量和价格还会下跌。多位调研对象也提到,政府的目的只是为了防止“房价过快增长”,目前的情况下价格也很难下跌。如果放开市场,价格一定还会上涨。

  新开工节奏偏慢 品牌房企积极囤地

  莫尼塔通过调研了解到,政府在推地节奏上未见明显收紧,但购地附加条件在不断加码,使得开发商的心态更加谨慎。比如北京最新拍出的四块地,要求开发商自持面积均报至100%,没有可销售的商品住房。南京市除了土地出让金必须是自有资金,超过最高限价,通过摇号决定买家。虽然开发商拿地意愿强烈,在种种条件约束下,拍地热情相对降温。

  值得注意的是,开发商心态出现分化:对于万科、碧桂园等大型开发商而言,战略性囤地节奏反而加快。今年10月份万科购地金额是165亿元,前三季度每月拿地金额约为60亿,拿地速度明显加快。但受到融资渠道约束等多重因素影响,各地中小开发商明显更加焦虑。

  受季节性和市场骤冷双重因素影响,开发商新开工意愿进一步下降。多位调研对象提到,由于前期拿地价格偏高,不少开发商新开工意愿减弱,虽然按时点开工,实际建设节奏偏慢。郑州、天津等地以“防治雾霾”的名义,要求开发商全面停建,预期正常开工到2017年“两会”以后。

  小开发商明年融资成本将继续提高

  据莫尼塔调研了解到,由于2016年销售状况非常好,大多数开发商现金流非常充沛。不过,多位调研对象也提到,随着调控收紧,销售放缓,对中小开发商而言,明年融资成本会更高。比如小地产企业通过地产基金、信托等方式,今年融资成本达到15%,明年银行和发债渠道收紧,地产基金融资成本还会升高。对大开发商而言是投资并购的时机。西部一些银行明确表示,明年不会贷款给小开发商。

  二手房交易量明显下跌 价格依然坚挺

  受新政影响,二手房交易量明显下滑,北京、深圳等地出现腰斩的现象。市场买卖双方观望情绪更加浓厚,价格依然坚挺。目前交易的主要是刚需和改善需求。

  图表9:上月地产市场整体情况低于预期

  银行业:信贷规模持平,个贷需求下降

  11月信贷投放与10月持平

  11月信贷投放指标由上月的18%小幅回升至20%,反应出银行投放规模较上月稳中有升。也有部分银行反映,年度计划基本完成,投放规模反而有所下降。今年信贷投放呈现忽上忽下走势,除了宏观调控政策缺乏连续性和可预见性外,MPA考核也是加剧波动的重要原因:今年在3月、6月和9月的考核月中,信贷投放量均在企业中长期贷款的推动下明显放量;在考核月冲量之后,企业中长期贷款又会显著回落。10月信贷大幅回落之后,11月略有企稳,预计11月新增贷款约为7000亿左右。

  个人贷款有所下降

  11月银行贷款以居民房贷为主,在地产调控政策打压下,房地产市场情绪受到影响,居民房贷需求明显下降,部分银行表示下降幅度高达1/3。另外,多数银行表示对居民房贷的限制有所增加,一方面是因为调控政策不断加码,另一方面是因为前期政策执行不严格,现在是完全按照标准执行。在当前的紧政策背景下,预计房贷规模还会持续下降。

  企业贷款需求仍旺盛

  大部分受访者表示,11月企业贷款需求依然保持旺盛,银行也在加大对企业的信贷支持力度。主要贷款流向依然是国企,且偏向基建领域。银行对房地产企业的贷款保持稳定,但明显偏向于大型房企。很多银行此前基本没有参与PPP项目,本月整体参与度开始提高,PPP项目可能会在明年加速落地。

  钢铁:销量达预期,12月钢价将高位震荡

  11月钢材销量符合预期:本月钢铁销量与上月基本持平,销量符合预期。由于铁矿石和焦炭等原材料价格上涨过快,使钢铁行业整体盈利受到挤压,较上半年出现明显下降。因行业整体仍在盈利,所以钢厂开机水平仍处高位。

  12月钢材价格将高位震荡:调研对象表示,除房地产以外,基建保持稳定,汽车和机械制造业对于钢材需求良好,以及传统“冬储”需求将支撑钢材需求,故12月钢材价格将高位震荡。

  水泥:价格高位震荡,雨水寒潮影响销量

  天气影响本月销量,整体仍好于去年同期:受月初雨水及之后的寒潮影响,本月水泥销量整体不如预期,估计下月销量将环比下滑。在基建稳步推进背景下,今年水泥市场仍好于去年同期水平,明年大概率保持稳定。

  下游需求静待明年价格回调:11月仍处于工程赶工阶段,因此水泥价格小幅上涨,但上行动力已不足。部分小厂已进行价格回调。12月水泥价格有进一步回落压力。由于水泥价格在原材料成本推动下持续上涨,高于去年同期,部分下游需求考虑待明年开春后再继续施工。

  汽车:销售符合预期 年底或迎销量冲刺

  11月份销售总体符合预期 莫尼塔调研了解到,11月份整体乘用车销量总体符合预期,环比相较10月份略有增长。从车辆种类来看,SUV车型表现良好。

  年底或迎来销量冲刺 从调研对象处了解到,由于购置税减免政策以及年底传统的销量冲刺阶段,12月份将迎来销量小高峰,多位调研对象也认为,年底即将到期的小排量汽车购置税减半政策可能会延续。

  集运:船东撤船保运价 春节前迎来出货小高峰

  船东撤船力保11月份运价 莫尼塔调研对象提到,除了韩进破产后续影响,船东主动撤销运力,导致11月运价得以再次提升,各航线的装载率也得以提升,如欧线、美线可以达到九成。由于市场货量不及预期,以及船东调整运力,11月下旬爆仓局面基本结束。

  春节前预计迎来小高峰 由于行业即将迎来春节小高峰,目前各船公司已提出新的涨价方案:美线涨幅在100-200美金,欧线涨幅约在500美金左右。多个调研对象提到,春节旺季是否达到预期,是涨价方案能否持续的关键,目前已看到货量有明显上涨,预测会“月初涨,月底降”。

  家电:11月“双十一”超预期,12月库存吃紧

  “双十一”线下同步促销效果明显,销售同比增速达到50%以上:据莫尼塔调研对象反馈,11月线下卖场促销前置,长达半个月的优惠促销期率先吸引消费者眼球,使得月初销售额和客流量明显改善。“双十一”与线下传统旺季黄金周销售额差距逐渐缩小。“双十一”结束后,线下门店也同线上一样冷清。

  十一月库存供不应求,缺口+备货产品需求明显:根据调研对象反馈,目前“双十一”客户的需求量远超前期储备库存,仍有许多商品库存短缺;同时,“双十二”和春节临近,不少卖场增加订单量意愿强烈。

  空调淡季不淡:得益于冷冬和双十一力度较大,空调在本月销量萎缩并不明显。

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