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天津温和调控供给 楼市热度并未降温

2016年11月30日 21:26 来源于 财新网
天津房价上涨主要原因是恐慌性投资需求推动,及京津冀一体化的外溢效应
吴静
lisawu@cebm.com.cn
成沅铭
carriecheng@cebm.com.cn

  报告摘要

  天津量价猛然升温 库存去化周期缩短至13个月

  2016年3月份起,天津市场忽然火爆,平均价格同比上涨40%以上,市内六区均价达到3-4万/平。去化周期缩短至13个月,接近北京的武清区去化周期只有3个月,市内六区的供给非常有限。推动天津房价上涨主要原因是恐慌性投资需求推动,及京津冀一体化的外溢效应,让这个近五年平稳的市场短期暴涨。

  政府旨在调控房源 当地需求尚未完全释放

  “9-30”新政实施后,外地在天津投资的购房需求被压制,10月成交量环比下降五成左右。但本地购买热情依然高涨,11月所有新盘都选在非周末、晚上7-8点开盘。天津政府调控重点是从土地供应、销售进度控制、价格锁定上控制房源,包括以“防治雾霾”的名义要求建筑工地全部停工,房管局不批过高成交价,建立最高限价拍地等制度。

  供地节奏平稳 最高限价阻挡不了地王频出

  天津近三年供地较为平稳:2014年600多万方,2015年是800多万方,2016年预计不足1000万方。政府表示会增加600万方土地,但尚未有具体的出让时间和计划。11月8日,政府连夜出台出让最高限价公告,第二天新地块拍卖依然爆出地王。目前只要出地,至少有20多家开发商疯抢。市场预期会有更为严厉的调控政策出台。

  国庆前后密集调控过去将近2个月,全国楼市量价有所降温,但天津的土地交易市场持续火热。10月26日,金隅地产以总价57.5亿元拿下天津自贸区内空港经济区的3宗地块,平均溢价约494%;11月9日,金地以47.4亿元竞得天津南开双峰道地块,楼面价高达5.61万/平方米,成为当地目前最高单价地王。为何天津地王依然频出?市场是否有所降温?莫尼塔在11月中旬走访天津多家开发商和中介,如下是核心发现。

  量价猛然升温 库存去化周期缩短至13个月

  莫尼塔调研了解到,天津从去年7月放开两成首付,2016年3月起,天津市场忽然火爆。截止目前,全市平均价格同比上涨40%以上,其中市内六区均价达到3-4万/平,全市去化周期缩短至13个月。

  以天津区位来看,全市分为市内六区(和平区、南开区、河西区、河北区、河东区、红桥区)、环城四区(津南、北辰、西青、东丽)、远郊二区(武清、宝坻)以及滨海新区。

  从价格角度看,市内六区价格最高,达到3-4万/平,其中和平区和南开区新项目均价达到4w多,河东和红桥区均价3w左右,最贵楼盘可以达到每平8万多。环城四区均价为2-3w,远郊二区和滨海新区均价为1-2w/平,接近北京的武清带学区的新房售价已经超过2w多/平。莫尼塔了解到,总价在千万以上的豪宅,2016年上半年天津成交量是280多套,而2015年全年才140多套。

  从去库存角度看,2015年天津去化周期为24个月以上,目前已经缩短至13个月。其中市区六区在3-6个月,武清区只有3个月。主城六区和环城四区的一些项目,经常出现当日售罄。

  参与调研的业内人士反馈,天津此轮升温主要原因在于:第一,恐慌性投资需求拉动。莫尼塔调研天津市内的一些高端楼盘了解到,有30%左右的人完全利用杠杆在核心区域买房;第二,京津冀一体化外溢效应。8-9月很多北京人涌入天津购房;第三,天津连续几年有50多万人口净流入,居于全国首位,市场刚需依然存在。据链家统计,全市刚需占到60%,纯投资只占10%左右。

  政府旨在调控房源 本地需求尚未完全释放

  在北京实施“930”新政后,天津连夜出台政策。政策堪称温和,主要着力于两方面:第一,限制外地人在津购房;第二,从土地供应、销售进度、价格锁定上控制房源。

  据我们调研,8-9月份外地人来津买房的特别多,本地人反倒在观望。此次天津市政府对外地人实施区域性住房限购,强化差别化住房信贷政策:第一,在天津拥有一套住房的外地人,暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房;第二,市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭,申请商业贷款首付比例不低于40%。

  区域性住房限购政策实施后,外地在天津投资的需求被压制,10月成交量环比下降五成左右。但本地购买热情依然高涨,11月所有新盘都选在非周末、晚上7-8点开盘。

  政府在控制房源上花了不少心思。第一,政府以“防治雾霾”的名义,从11月1日开始,要求建筑工地全面停工,直至12月20日。调研对象提到,12月中临近春节,好多务工人员返乡,春节后才能开工。但3月初恰逢两会,两会期间没人开工、开盘,都会主动低调,这么一来几个月不能施工,会导致明年货量短缺;第二,对于备案价较高的楼盘,在实际办理时,不予办理网签手续,拖延实际成交量;第三,开发商拿到销售许可证,10天内必须开盘。如果不开,下次想拿证的话,必须等到封顶。急于收回现金流的开发商会积极推盘,而大多数今年销售业绩很好的开发商反而选择观望等待。

  莫尼塔也了解到,为了以防媒体过度报道天津情况,政府严格管控新闻报道。媒体只能报道公开数据,但房管局网站上,10月以后房价和成交量都没有公开数据。

  多位调研对象也提到,今年过多透支了未来的需求,明年市场价格会维持,但交易量会有所下滑。

  供地节奏平稳 最高限价阻挡不了地王频出

  天津近三年供地量较为平稳:2014年为600多万方,2015年是800多万方,2016年预计不足1000万方。政府表示会增加600万方土地,但尚未有具体的出让计划和时间。业内分析,以天津这几年的节奏,明年供地量会大致持平。

  伴随销售市场的火爆,3月份起,多家央企、陌生开发商快速涌入,让天津土地市场不断被炒热,这种现象完全超出当地开发商的预期。调研开发商提到,3月保定一家开发商进入天津,在河北区二手房的价格为1.7w的情况下,拍下新地块楼面价达到2.4w;6月福建联发集团7亿拍下西青区地块,溢价为52.8%。

  “从6月份起,我们已经不知道怎么报价了。外来开发商太多,经常一口价直接举牌,其他开发商还没来得及向领导汇报清楚,这块地已经落锤。刚开始还计算售价和建安费,最后地价和售价持平,到10月市场已经倒挂,只要能拿到地就行。”这是很多开发商的心态。

  11月8日晚,天津土地交易中心发布补充公告,将对11月9日进行南开区的双峰道地块出让设定最高限价,如果报价企业超过最高限价,将中止地块出让。但最高限价是多少,补充公告中并未提及。11月9日,金地以47亿元竞得该地块。我们调研了解到,当时开发商举牌到5w的时候,认为已经到了政府心里的最高界限,但政府一直没有吭声,一直到5.6w的时候,万科放弃和金地竞争,由金地取得该地块。

  调研对象提到,这次土拍后,业内猜测政府对最高限价的承受要比此前预计的更高。一来,天津市刚换新一届领导,短期内更愿意保持政策平稳;第二,去年“8-12”大爆炸,明年的全运会,都使得天津财政支出压力倍增,政府需要全方位平衡。

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