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地产“量跌价稳” 个贷初现收紧

2016年11月07日 09:43 来源于 财新网
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20多个城市的偏紧调控,以及严格执行,使得房价上涨趋势被稳住,销量有不同程度下跌,开发商预计“量跌价稳”态势会持续到年底
吴静
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林良樟
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金文曦
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曹尚舟
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钟正生
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  核心提示

  10月份莫尼塔月度调研显示,房地产市场整体“量跌价稳“,一线和热点二线城市对外溢效应明显。政府收紧土地供应,开发商拿地谨慎,新开工意愿减弱。大型房企并不担心融资受阻。从银行调研看,企业贷款首次超过个人贷款,个人贷款有下降迹象,银行对三四线个人信贷审核明显收紧。如“MPA新规”真正实施,银行贷款利率或有上涨压力。受原材料价格、运输上涨等因素影响,钢铁、水泥价格有望继续走高。因船东缩减运力及韩进破产影响,航运市场10月份运价暴涨,爆仓局面有望持续到12月初。

  报告摘要

  地产:20多个城市的偏紧调控,以及严格执行,使得房价上涨趋势被稳住,销量有不同程度下跌,开发商预计“量跌价稳”态势会持续到年底。一线和热点二线对周边城市的外溢效应明显。政府供地节奏偏紧,开发商拿地意愿受压制,投资意愿在减弱。中大型开发商上表示没有融资压力,但小型开发商已经感受到银行严格的审查贷款行为。除限贷城市,银行对三四线个人信贷审核明显收紧。

  银行:10月信贷投放与上月持平,预计为1.2万亿左右。企业贷款成为信贷投放主要方向,个人贷款规模出现下滑迹象。PPP项目落地太少,暂时无法拉动信贷。“MPA新规”暂时未出台,银行普遍认为,真正实施后,会对银行利润造成压缩,或使贷款利率难以继续下行,甚至有上涨压力。

  从莫尼塔调研来看,10月整体完成情况好于预期,其中集运、汽车、钢铁等行业销量持续向好,从而带动工业类产品回升。由于船东收缩运力,以及韩进破产的持续影响,集运行业在十月份逆势上扬。房地产、水泥、家电等行业略低于预期,但家电有望在“双十一”促销季冲量 。

  从工业类来看,受政策调控影响,地产销量有所下降,一些热点二线城市成交量环比下滑接近五成。由于地产下滑,也拖累了家电的需求。目前基建稳定,为水泥和钢材需求托底。汽车延续了销售热度,有些地方甚至出现库存紧张,售价有望略为上涨。

  银行10月信贷投放与上月持平,国企仍是投放主力,个人贷款有下滑迹象。“MPA”新规暂未出台,调研对象认为,真正实施会使贷款利率难以继续下行,甚至有上涨压力。

  本月调研亮点

  工业类 房地产

  十月整体“量跌价稳”,这种趋势会持续到年底。受调控影响,一线和沿海热点二线外溢效应明显,内地和东北省会城市对周边三四线城市拉动有限。因政府对土地供应收紧及附加条件影响,开发商拿地受到压制,投资意愿进一步减弱。中大型房企资金状况良好,完全不担心融资渠道受阻。除了限贷城市,银行对三四线个人信贷审核明显收紧。

  钢铁

  因原材料价格上涨,十月份钢材价格小幅上涨,预计下月或延续上涨态势。钢铁实际去产能程度低于公开报道的进度。

  水泥

  原材料价格和运输成本上涨,局部地区限产等综合因素影响,使得10月水泥价格上涨,下月依然是上涨趋势。调研对象对基建存量和新增项目的稳定需求保持乐观。

  汽车

  年底购置税政策结束,11月或迎来销量上升。因产能不足,导致库存不足问题明显,部分车型价格或小幅上涨。

  银行 银行

  “MPA新规”暂未出台,调研对象认为,真正实施会压缩银行利润,或令贷款利率有上涨压力。10月企业贷款首次超过个人信贷,成为投放主要方向,基建行业更受偏好。个人贷款额度暂时稳定,有下滑迹象。PPP项目落地太少,暂时无法拉动信贷。

  出口类 集装箱出口货代

  受船东主动缩减运力,以及韩进破产进一步影响,集运市场出乎意料迎来“爆仓”,美线和欧线价格飙升。业内预计这波行情会持续到12月份。

  消费类 家电

  因“黄金周”促销和“双十一”影响,本月客单价和客流量环比出现明显下降。线上和线下公司备货双十一。

  房地产:政策从紧执行偏严,十月整体量跌价稳

  受地产调控政策力度偏紧,执行层面偏严的影响,十月份整体量跌价稳,这种趋势会持续到年底。受调控影响,一线和沿海热点二线外溢效应明显,内地和东北省会城市对周边三四线城市拉动有限。因政府对土地供应收紧及附加条件影响,开发商拿地受到压制,投资意愿进一步减弱。中大型开发商提到,前九个月销量非常好,故银行收紧贷款和发债渠道受阻,不会影响融资,但小开发商在资金来源审查上受到限制。除了限贷城市,银行对三四线个人信贷审核明显收紧。

  整体量跌价稳 市场分化明显

  此次冷热有别的调控,充分体现了政府“因城施策”的思路:苏州、南京等热点二线城市调控力度最为严厉,市场成交量环比下跌四至五成。刨除“十一放假备案滞后”等因素,实际成交量更低;北京、上海等城市,量价基本维持稳定;控制温和的广州、成都,以及未调控的沈阳等地,市场量价齐升。

  受一线和沿海热点二线城市外溢效应影响,附近的三四线城市房价被带动明显,如昆山、嘉兴、泉州、漳州、芜湖、宿迁等三四线城市量价上涨明显,库存消化周期缩短。但内地和东北等省会城市的量价齐升,对周边三四线带动效应有限。

  莫尼塔调研了解到,政府在执行层面非常严格,开发商交易量预期指数大幅下降。在一些房价上涨较快的地区,政府通过“暂停高价楼盘入市”、“划定区域售价红线”“严查五证”等各种行政手段,锁死当地市场价格,确保价格不会有上涨空间,这使得开发商交易价格预期快速下跌。

  多位调研对象反映,此次调控使得恐慌性购房和投资需求的热度有所降温,刚需客开始接盘,但不少人持观望态度。

  政府推地附加条件多 开发商新开工和推盘意愿下降

  对很多城市而言,土地供应量偏紧造成年内“地王”频出。此次调控后,政府在供应上更加谨慎,以“拿地后需现房销售”、“加权报价”、“限定最高价”、“开发商持有一定住宅面积”等行政手段,极力避免造成地王。三四线城市积极去库存,开发商拿地和新开工意愿不强烈。

  受季节性和市场骤冷双重因素影响,开发商新开工意愿快速下降,新推盘意愿也在下降。前九个月开发商销售状况很好,主动推盘的意愿已经不强,目前主要受制于政府严格控制推盘节奏,杜绝捂盘。

  中介9月地产市场 整体表现超出预期

  受新政影响,10月份市场表现低于预期,苏州等地甚至出现资格审查不过关后,客户主动解约。中介预期二手房交易量会下滑,价格也会向下调整。

  银行业:新增信贷规模持平,企业贷款异军突起

  10月信贷投放或与9月持平

  10月信贷投放指标由上月的23%小幅回落至18%,这意味着信贷投放增速回落,但仍在扩张区间。大部分银行反映规模较上月稳中有升:第一,地方债全年发放额度剩余不多,不会对信贷数据产生太大冲击;第二,企业贷款在进一步增加;第三,地产调控对销售的压制,可能明年才会传导至信贷端。预计10月信贷投放不会大幅减少,结合草根调研的结果,10月信贷投放或与9月持平,约1.2万亿左右。

  个人贷款维持稳定

  由于10月调控政策密集出台,对地产市场情绪造成影响,各地银行也严格按照政策执行限贷。大部分银行表示,十月个人贷款保持稳定,后期可能会降低,部分银行已有减少迹象。由于按揭贷款中以刚需为主,大幅减少的可能性不大。在地产新政影响下,部分银行对个人贷款利率已经有所上调。

  企业贷款明显增加

  大部分受访者表示,10月企业贷款明显增加,这是半年来企业贷款首次超过个人贷款。企业贷款主要用于国企,且偏向基建领域。虽然银行对地产开发贷有严格限制,但房企贷款主要依靠发债及定金、预付金等渠道,贷款需求较低,银行贷款并不会明显影响企业资金链。在PPP贷款方面,推进意愿积极,落地项目太少。

  “MPA新规”或有长期影响

  针对10月25日的消息,即央行考虑将银行表外理财纳入MPA广义信贷测算(简称“MPA新规”),多数银行表示目前还没有接到相关通知。较为一致的观点是,如果“MPA新规”落地,长期看对银行利润有一定压缩,可能导致贷款利率难以继续下行,甚至有上涨压力。也有受访者表示,如果新规下的惩罚力度不足,影响将非常有限。

  钢铁:去产能任重道远 11月钢价或继续小幅攀升

  下月钢材价格或上升:10月份钢材价格较9月末有所上升,原因在于:1)原材料焦炭价格上升,拉动钢材价格;2)原材料铁矿石价格上涨,给予钢材价格支撑。考虑到市场对原材料价格上涨的预期,11月钢材价格预计会有小幅上升。

  去产能依然任重道远:据媒体报道:钢材产能出清已完成全年目标任务量的80%以上,但我们的草根调研结果与此有较大差异。调研对象普遍反映:1)钢厂所处地域并未发生明显的大规模产能出清;2)去产能并未对钢材产量产生实质影响;3)政府对地条钢的严厉打击,及对环保的严格监督,有可能使钢材产量出现短期下滑。提醒投资者注意:1)钢铁行业去产能任务仍然很重;2)伴随着传统淡季的来临,钢材供需基本面未发生实质性改善。

  水泥:多因素推动水泥价格上涨,未来销量依旧可期

  多因素推动水泥价格上涨:调研对象表示,年底是传统涨价窗口期,本月水泥价格的快速上涨有其他原因。1)原材料成本(煤、矿渣)上涨,带动水泥成本上浮;2)上月交通部的限超政策继续发力,导致水泥运输费用上涨;3)受治理雾霾考虑,山东地区停窑限产,进一步推高附近地区水泥价格。个别建筑项目在成本压力之下,甚至考虑停工,待年后动工。

  基建稳健发力,水泥销量依旧可期:在建设项目工期压力下,水泥销量整体上升,销量略微不及预期。因城际轨道交通及其他基建项目持续推进,调研对象整体反馈偏向乐观。

  汽车:10月销量符合预期,11月或迎政策翘尾

  10月份销量符合预期:莫尼塔调研了解到,10月份整体乘用车销量符合预期。从车辆种类来看,普通车销量要普遍好于30万以上的高档车。

  11月或迎来政策翘尾:由于购置税减免政策,以及年底传统旺季因素,所有经销商都对11月的销售情况表示乐观。由于库存低,价格将略有上调。

  库存不足或影响销售额:部分经销商反映了库存不足,原因包括上游产能不足,劳动力短缺是影响因素之一。一些经销商表示,正在采取轮班制应对下月的销售上涨。

  集运:市场运力大幅缩减 爆仓将持续到12月

  10月份市场远超预期本月集运市场表现大幅高于调研对象预期,货量未见明显增加,但运价暴涨,且爆仓局面持续。原因有三:第一,船东主动缩减运力,市场运力整体减少幅度达到40-50%。第二,韩进破产效应持续,多条航线出现爆仓局面。美线大柜涨价幅度达到200-300美金,欧线大柜涨价幅度达到500-1000美金,中东和红海舱位,价格是每周更新。

  涨价、爆仓局面还将持续 调研对象提到,为了盈利,船东趁机加价,且未主动增加箱量供给,市场急缺集装箱,船东也减少免费试用集装箱的时间周期。目前涨价方案已经提出,美线再次增加200美金左右,欧线涨幅为500美金,亚洲和澳洲线直至11月中都没有舱位。市场预计,运价在11月上旬还会走高,下旬可能会落后,爆仓局面会持续到12月初。

  交通部新规负面效应消除据了解,交通部新规目前严格限制“超重”,但对“超长“、”超高”等限制取消,政策恢复到此前范围,这对集运行业是利好消息。

  家电卖场:黄金周后门可罗雀,11月蓄势待发

  房地产新政直接影响厨卫家电消费:据莫尼塔调研对象反馈,地产新政出台后,厨卫普遍无人问津。但三四线城市无政策制约,厨卫家电销量稳定。

  线上线下蓄力“双十一”:十月份是家电传统销售淡季,线下促销活动会在十一月初先行,国美等家电卖场已调用供货商的人员加入线下促销行列。

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责任编辑:李雨谦 | 版面编辑:王永
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