地产“量跌价稳” 个贷初现收紧

吴静

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夏天然

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林良樟

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陈秋祺

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金文曦

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曹尚舟

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钟正生

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　　核心提示

　　10月份莫尼塔月度调研显示，房地产市场整体“量跌价稳“，一线和热点二线城市对外溢效应明显。政府收紧土地供应，开发商拿地谨慎，新开工意愿减弱。大型房企并不担心融资受阻。从银行调研看，企业贷款首次超过个人贷款，个人贷款有下降迹象，银行对三四线个人信贷审核明显收紧。如“MPA新规”真正实施，银行贷款利率或有上涨压力。受原材料价格、运输上涨等因素影响，钢铁、水泥价格有望继续走高。因船东缩减运力及韩进破产影响，航运市场10月份运价暴涨，爆仓局面有望持续到12月初。

　　报告摘要

　　地产：20多个城市的偏紧调控，以及严格执行，使得房价上涨趋势被稳住，销量有不同程度下跌，开发商预计“量跌价稳”态势会持续到年底。一线和热点二线对周边城市的外溢效应明显。政府供地节奏偏紧，开发商拿地意愿受压制，投资意愿在减弱。中大型开发商上表示没有融资压力，但小型开发商已经感受到银行严格的审查贷款行为。除限贷城市，银行对三四线个人信贷审核明显收紧。

　　银行：10月信贷投放与上月持平，预计为1.2万亿左右。企业贷款成为信贷投放主要方向，个人贷款规模出现下滑迹象。PPP项目落地太少，暂时无法拉动信贷。“MPA新规”暂时未出台，银行普遍认为，真正实施后，会对银行利润造成压缩，或使贷款利率难以继续下行，甚至有上涨压力。

　　从莫尼塔调研来看，10月整体完成情况好于预期，其中集运、汽车、钢铁等行业销量持续向好，从而带动工业类产品回升。由于船东收缩运力，以及韩进破产的持续影响，集运行业在十月份逆势上扬。房地产、水泥、家电等行业略低于预期，但家电有望在“双十一”促销季冲量 。

　　从工业类来看，受政策调控影响，地产销量有所下降，一些热点二线城市成交量环比下滑接近五成。由于地产下滑，也拖累了家电的需求。目前基建稳定，为水泥和钢材需求托底。汽车延续了销售热度，有些地方甚至出现库存紧张，售价有望略为上涨。

　　银行10月信贷投放与上月持平，国企仍是投放主力，个人贷款有下滑迹象。“MPA”新规暂未出台，调研对象认为，真正实施会使贷款利率难以继续下行，甚至有上涨压力。

　　本月调研亮点

　　工业类 房地产

　　十月整体“量跌价稳”，这种趋势会持续到年底。受调控影响，一线和沿海热点二线外溢效应明显，内地和东北省会城市对周边三四线城市拉动有限。因政府对土地供应收紧及附加条件影响，开发商拿地受到压制，投资意愿进一步减弱。中大型房企资金状况良好，完全不担心融资渠道受阻。除了限贷城市，银行对三四线个人信贷审核明显收紧。

　　钢铁

　　因原材料价格上涨，十月份钢材价格小幅上涨，预计下月或延续上涨态势。钢铁实际去产能程度低于公开报道的进度。

　　水泥

　　原材料价格和运输成本上涨，局部地区限产等综合因素影响，使得10月水泥价格上涨，下月依然是上涨趋势。调研对象对基建存量和新增项目的稳定需求保持乐观。

　　汽车

　　年底购置税政策结束，11月或迎来销量上升。因产能不足，导致库存不足问题明显，部分车型价格或小幅上涨。

　　银行 银行

　　“MPA新规”暂未出台，调研对象认为，真正实施会压缩银行利润，或令贷款利率有上涨压力。10月企业贷款首次超过个人信贷，成为投放主要方向，基建行业更受偏好。个人贷款额度暂时稳定，有下滑迹象。PPP项目落地太少，暂时无法拉动信贷。

　　出口类 集装箱出口货代

　　受船东主动缩减运力，以及韩进破产进一步影响，集运市场出乎意料迎来“爆仓”，美线和欧线价格飙升。业内预计这波行情会持续到12月份。

　　消费类 家电

　　因“黄金周”促销和“双十一”影响，本月客单价和客流量环比出现明显下降。线上和线下公司备货双十一。

　　房地产：政策从紧执行偏严，十月整体量跌价稳

　　受地产调控政策力度偏紧，执行层面偏严的影响，十月份整体量跌价稳，这种趋势会持续到年底。受调控影响，一线和沿海热点二线外溢效应明显，内地和东北省会城市对周边三四线城市拉动有限。因政府对土地供应收紧及附加条件影响，开发商拿地受到压制，投资意愿进一步减弱。中大型开发商提到，前九个月销量非常好，故银行收紧贷款和发债渠道受阻，不会影响融资，但小开发商在资金来源审查上受到限制。除了限贷城市，银行对三四线个人信贷审核明显收紧。

　　整体量跌价稳 市场分化明显

　　此次冷热有别的调控，充分体现了政府“因城施策”的思路：苏州、南京等热点二线城市调控力度最为严厉，市场成交量环比下跌四至五成。刨除“十一放假备案滞后”等因素，实际成交量更低；北京、上海等城市，量价基本维持稳定；控制温和的广州、成都，以及未调控的沈阳等地，市场量价齐升。

　　受一线和沿海热点二线城市外溢效应影响，附近的三四线城市房价被带动明显，如昆山、嘉兴、泉州、漳州、芜湖、宿迁等三四线城市量价上涨明显，库存消化周期缩短。但内地和东北等省会城市的量价齐升，对周边三四线带动效应有限。

　　莫尼塔调研了解到，政府在执行层面非常严格，开发商交易量预期指数大幅下降。在一些房价上涨较快的地区，政府通过“暂停高价楼盘入市”、“划定区域售价红线”“严查五证”等各种行政手段，锁死当地市场价格，确保价格不会有上涨空间，这使得开发商交易价格预期快速下跌。

　　多位调研对象反映，此次调控使得恐慌性购房和投资需求的热度有所降温，刚需客开始接盘，但不少人持观望态度。

　　政府推地附加条件多 开发商新开工和推盘意愿下降

　　对很多城市而言，土地供应量偏紧造成年内“地王”频出。此次调控后，政府在供应上更加谨慎，以“拿地后需现房销售”、“加权报价”、“限定最高价”、“开发商持有一定住宅面积”等行政手段，极力避免造成地王。三四线城市积极去库存，开发商拿地和新开工意愿不强烈。

　　受季节性和市场骤冷双重因素影响，开发商新开工意愿快速下降，新推盘意愿也在下降。前九个月开发商销售状况很好，主动推盘的意愿已经不强，目前主要受制于政府严格控制推盘节奏，杜绝捂盘。

　　中介9月地产市场 整体表现超出预期

　　受新政影响，10月份市场表现低于预期，苏州等地甚至出现资格审查不过关后，客户主动解约。中介预期二手房交易量会下滑，价格也会向下调整。

　　银行业：新增信贷规模持平，企业贷款异军突起

　　10月信贷投放或与9月持平

　　10月信贷投放指标由上月的23%小幅回落至18%，这意味着信贷投放增速回落，但仍在扩张区间。大部分银行反映规模较上月稳中有升：第一，地方债全年发放额度剩余不多，不会对信贷数据产生太大冲击；第二，企业贷款在进一步增加；第三，地产调控对销售的压制，可能明年才会传导至信贷端。预计10月信贷投放不会大幅减少，结合草根调研的结果，10月信贷投放或与9月持平，约1.2万亿左右。

　　个人贷款维持稳定

　　由于10月调控政策密集出台，对地产市场情绪造成影响，各地银行也严格按照政策执行限贷。大部分银行表示，十月个人贷款保持稳定，后期可能会降低，部分银行已有减少迹象。由于按揭贷款中以刚需为主，大幅减少的可能性不大。在地产新政影响下，部分银行对个人贷款利率已经有所上调。

　　企业贷款明显增加

　　大部分受访者表示，10月企业贷款明显增加，这是半年来企业贷款首次超过个人贷款。企业贷款主要用于国企，且偏向基建领域。虽然银行对地产开发贷有严格限制，但房企贷款主要依靠发债及定金、预付金等渠道，贷款需求较低，银行贷款并不会明显影响企业资金链。在PPP贷款方面，推进意愿积极，落地项目太少。

　　“MPA新规”或有长期影响

　　针对10月25日的消息，即央行考虑将银行表外理财纳入MPA广义信贷测算（简称“MPA新规”），多数银行表示目前还没有接到相关通知。较为一致的观点是，如果“MPA新规”落地，长期看对银行利润有一定压缩，可能导致贷款利率难以继续下行，甚至有上涨压力。也有受访者表示，如果新规下的惩罚力度不足，影响将非常有限。

　　钢铁：去产能任重道远 11月钢价或继续小幅攀升

　　下月钢材价格或上升：10月份钢材价格较9月末有所上升，原因在于：1）原材料焦炭价格上升，拉动钢材价格；2）原材料铁矿石价格上涨，给予钢材价格支撑。考虑到市场对原材料价格上涨的预期，11月钢材价格预计会有小幅上升。

　　去产能依然任重道远：据媒体报道：钢材产能出清已完成全年目标任务量的80%以上，但我们的草根调研结果与此有较大差异。调研对象普遍反映：1）钢厂所处地域并未发生明显的大规模产能出清；2）去产能并未对钢材产量产生实质影响；3）政府对地条钢的严厉打击，及对环保的严格监督，有可能使钢材产量出现短期下滑。提醒投资者注意：1）钢铁行业去产能任务仍然很重；2）伴随着传统淡季的来临，钢材供需基本面未发生实质性改善。

　　水泥：多因素推动水泥价格上涨，未来销量依旧可期

　　多因素推动水泥价格上涨：调研对象表示，年底是传统涨价窗口期，本月水泥价格的快速上涨有其他原因。1）原材料成本（煤、矿渣）上涨，带动水泥成本上浮；2）上月交通部的限超政策继续发力，导致水泥运输费用上涨；3）受治理雾霾考虑，山东地区停窑限产，进一步推高附近地区水泥价格。个别建筑项目在成本压力之下，甚至考虑停工，待年后动工。

　　基建稳健发力，水泥销量依旧可期：在建设项目工期压力下，水泥销量整体上升，销量略微不及预期。因城际轨道交通及其他基建项目持续推进，调研对象整体反馈偏向乐观。

　　汽车：10月销量符合预期，11月或迎政策翘尾

　　10月份销量符合预期：莫尼塔调研了解到，10月份整体乘用车销量符合预期。从车辆种类来看，普通车销量要普遍好于30万以上的高档车。

　　11月或迎来政策翘尾：由于购置税减免政策，以及年底传统旺季因素，所有经销商都对11月的销售情况表示乐观。由于库存低，价格将略有上调。

　　库存不足或影响销售额：部分经销商反映了库存不足，原因包括上游产能不足，劳动力短缺是影响因素之一。一些经销商表示，正在采取轮班制应对下月的销售上涨。

　　集运：市场运力大幅缩减 爆仓将持续到12月

　　10月份市场远超预期本月集运市场表现大幅高于调研对象预期，货量未见明显增加，但运价暴涨，且爆仓局面持续。原因有三：第一，船东主动缩减运力，市场运力整体减少幅度达到40-50%。第二，韩进破产效应持续，多条航线出现爆仓局面。美线大柜涨价幅度达到200-300美金，欧线大柜涨价幅度达到500-1000美金，中东和红海舱位，价格是每周更新。

　　涨价、爆仓局面还将持续 调研对象提到，为了盈利，船东趁机加价，且未主动增加箱量供给，市场急缺集装箱，船东也减少免费试用集装箱的时间周期。目前涨价方案已经提出，美线再次增加200美金左右，欧线涨幅为500美金，亚洲和澳洲线直至11月中都没有舱位。市场预计，运价在11月上旬还会走高，下旬可能会落后，爆仓局面会持续到12月初。

　　交通部新规负面效应消除据了解，交通部新规目前严格限制“超重”，但对“超长“、”超高”等限制取消，政策恢复到此前范围，这对集运行业是利好消息。

　　家电卖场：黄金周后门可罗雀，11月蓄势待发

　　房地产新政直接影响厨卫家电消费：据莫尼塔调研对象反馈，地产新政出台后，厨卫普遍无人问津。但三四线城市无政策制约，厨卫家电销量稳定。

　　线上线下蓄力“双十一”：十月份是家电传统销售淡季，线下促销活动会在十一月初先行，国美等家电卖场已调用供货商的人员加入线下促销行列。