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成都、重庆楼市温和增长 开发商继续积极拿地

2016年10月20日 15:33 来源于 财新网
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虽然成都、重庆两地市场量价有异,但两地政府均收紧土地供应,于是开发商积极拿地成为市场共识
吴静
010-8104 8036 lisawu@cebm.com.cn

  报告摘要

  受全国其他城市购房热潮影响,成都楼市从7月份开始升温,9月份出现恐慌性抢购:9月份主城区商品住宅供应面积接近170万方,环比上涨约80%;成交均价约为1.3万元/㎡,环比上涨6%左右。此次调控限定“自然人”而非“家庭”限购一套新房,业内认为此举“非常温和”,预计政策不会继续加码,房地产市场有望温和增长。

  ● 重庆:短期热温已降 楼市预计保持稳定

  上半年重庆去库存效果明显,国庆期间房地产成交量同比翻倍,但市场热度已经降温。受商品住宅供应过量、限制开发商数量、主城区六个商圈需求分散、提供大量公租房等多重因素影响,预计重庆楼市会保持平稳,开发商推盘和新开工意愿不足。

  ● 成渝:政府收紧土地供应  开发商高溢价抢地

  重庆市明确提出,2016-2018年住宅土地成交量每年递减10%,开发商购地意愿很强,主城区溢价率达到60%左右。成都市政府从今年开始减少土地供应,并有意降低容积率,恒大、万科等开发商积极拿地,溢价率最高超过100%。

   ● 监管:央行提示住房信贷风险  银行贷款结构短期难调

  调研银行尚未收到监管层要求收紧地产贷款的通知,他们表示,新增贷款中房地产所占比重偏高;会通过中介业务弥补住房贷款下降影响,但一旦受到约束,信贷投放缺口很难在他处补充。

   ● PPP:项目真正落地较少  银行态度较为谨慎

  成都市PPP项目极少,省内项目多来自经济较差的区县;虽然省库项目多,但真正符合条件的项目比较少。由于PPP毛利率较高,基建类企业参与意愿很强。银行从风险把控的角度考虑,对省内PPP项目态度较为谨慎。

  国庆后,20多个城市密集出台的房地产反向调控措施,让火热的市场暂时降温。作为西南重镇的成都和重庆,一度被寄予承接其他城市火爆局面的期望。这波调控过去,两个“价值洼地”是否有新的行情?10月中旬,莫尼塔研究组织进入成都重庆调研,深入了解地产调控后成渝地产市场的反应。如下是我们核心发现。

  成都:调控政策温和   量价有望理性增长

  受其他城市购房热潮影响,温和的成都市场从今年7月份开始升温,成交面积从250万平直追到9月份的300万平,9月底一度出现恐慌性抢购:9月份主城区商品住宅供应面积接近170万方,环比上涨约80%,同比上涨约50%;成交均价约为1.3万元/㎡,环比上涨6%左右。此次房价上涨区域集中在城南和城西,一些楼盘售价从每平8000多元涨到1.6万,涨幅惊人。

  “十一”期间成都买房人群中,投资客占到50%左右,很多来自重庆、甘肃、兰州等西北地区。投资客的心态是,放眼西北房价能涨起来的就是成都。他们认为,作为产业发展完备、环境宜居的城市,在成都购房起码能起到保值目的。目前,成都去化比较明显,2013-2015年去化周期是11个月左右,2016年至今降到9个月左右。

  10月1日,成都市政府出台调控措施:第一,“在成都主城区及近郊范围内实行住房限购,同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房”,但没有限制外地人买房。第二,购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。从调研了解的情况看,调控对成都楼市有一定降温效果,成交量环比有所下滑。调研对象强调,成都楼市降温更多受全国大环境影响,并非因当地调控政策导致。业内人士认为成都调控非常温和,且预计政策不会继续加码,成都房地产市场有望实现理性增长。

  当地开发商集中推盘意愿在减弱,现在都在提前走量。十月份传统房交会,开发商都不太愿意积极参展。

  重庆:短期热度已降 楼市预计波澜不惊

  由于均价只有7000元/平,重庆一度被视为二线城市中的价格洼地,国庆之前迎来一波销售小高峰。从调研了解的数据来看,2016年国庆期间重庆住宅成交25万方,同比上涨134%;成交建面均价为7397元/㎡,同比上涨14%;成交金额18.79亿元,同比上涨167%。从调研反馈,购房人群中,本地人超过80%以上,外地投资客不超过10%。

  如上数据只是签约数据,不算认购数据,目前重庆地产市场已经开始降温。上半年重庆去库存效果明显,已拿证存货去化周期,从2015年的11.3个月,下降到上半年的7.7个月。地越来越少,库存量越来越少。

  我们调研了解到,受商品住宅供应过量、对开发商数量限制、主城区六个商圈需求分散、大量公租房提供等多重因素影响,重庆楼市成为孤例,目前这种波澜不惊的房价应会保持平稳。具体来说:

  第一,重庆从2010年开始,主城区商品住宅一直处于超供状态,历史供应量大致在1700万平左右;第二,黄奇帆市长表示,在其任职期间,房间不会涨。这几年重庆房价稳定在7000元左右,每平涨幅不会超过500元。银行调研对象私下提到,重庆刻意限制开发商进入的数量。第三,重庆的特色是“两江四山脉”,主城区6个商圈各有各的核心,资源比较平均,不需要刻意集中在某个区域。除了两江新区建设带动江北区和渝北区房价外,其他商圈价格相差不太明显。第四,累积建设的69.2万套的公租房,对刚需客带来一定缓冲。据调研了解,现在公租房已经供过于求,政府不需要再建设。

  2009年-2012年,重庆政府大量推地,之后两年开发商推了很多楼盘,因此房价没有上涨空间,甚至在降价。目前,开发商新推盘和新开工意愿不是很强,市场基本都是推余量盘。

  成渝:政府收紧土地供应  开发商高溢价抢地

  虽然成都、重庆两地市场量价有异,但两地政府均收紧土地供应,于是开发商积极拿地成为市场共识。

  莫尼塔研究了解到,今年截至目前,成都推了8000亩地,预计到年底1万-1.2万亩左右,而2015年全年推了1.6万亩地。今年推地计划减少原因在于:第一,近期,国土资源部、发改委印发了《关于落实“十三五”期间单位国内生产总值建设用地使用面积下降目标的指导意见》,意见明确要求“十三五”期间,单位国内生产总值建设用地使用面积下降20%,四川省相关指标下降到22%。第二,成都市政府已经在有意降低容积率,目前高容积率的项目很少。

  重庆也秉持同样基调。从2013-2016年,重庆市住宅土地供应平均递减25%,2016年到了最低值。目前上半年重庆土地供应量只有525万方,全年预估不到1200万方。政府表示,2016-2018年住宅土地成交量每年递减10%。

  土地供应减少直接带动开发商的拿地积极性。2015年成都拍地溢价只有30%左右。2016年6月,成都集中推出了13快地,都是位置非常好的地块,当时溢价超过100%。现在恒大屯了350亩以上,同时还兼并了很多小开发商的地,万科屯了200多亩。重庆开发商购地意愿很强,主城区溢价率达到60%左右。

  监管:央行提示住房信贷风险  银行贷款结构短期难调

  12日下午,央行召集5家国有银行以及12家股份制银行高管,召开商业银行住房信贷会议。央行将加强对金融机构住房金融业务的监督检查,以约束商业银行的信贷投放至楼市。

  我们此次调研的银行,尚未收到监管层要求收紧地产贷款的通知。他们表示,新增贷款中房地产所占比重确实偏高,但若受到约束,由此造成的信贷投放缺口也很难补充。

  PPP:项目真正落地较少  银行态度较为谨慎

  莫尼塔调研了解到,虽然省库项目多,但真正符合条件的项目比较少,其他多来自于经济较差的区县。银行从风险把控的角度考虑,对省内PPP项目态度较为谨慎。由于市委领导换届,成都基建项目进入爆发期,地铁和高铁项目加速推进,但成都推出的PPP项目很少。

  由于PPP毛利率较高,基建类企业参与意愿很强。高毛利率的原因在于:第一,企业竞标省里的项目,会参照每个省的标准定额计价原则。对企业而言,承揽一般项目往往在定额基础上下浮10%,以低价赢得项目;PPP项目编制概算时,基本参照标准定额,不需要下浮,成都最高可能是15个点。这意味着一旦拿到PPP项目,正常管理下就可以拿到15%的毛利率。第二,PPP项目往往只有框架和概念,中间变动可能性比较大,工程造价势必有调整,并非闭口合同,实质上是实报实销,这对工程承揽企业很有吸引力。

  调研对象也表示,PPP一下子大量推出,施工量集中在一个时间段签掉,但不少项目是好多年后才开始实施,真正能落地的很少。

  近期报告

   2016年9月30日 草根调研:地产调控明紧实松 土地交易明显提速

   2016年9月19日 草根调研:PPP,推陈出新还是新瓶旧酒

   2016年8月31日 草根调研:草根调研:地产市场新分化,信贷政策或收紧

   2016年8月16日 草根调研:低基数和挤水分见底,三季度辽宁省投资增速有望好转

   2016年7月25日 草根调研之民营投资下滑:浙江地产拖累民间投资增速  低迷经济让民资更加谨慎

   2016年7月25日 草根调研之民营投资下滑:珠三角民间投资信心不足,下半年仍不明朗

   2016年6月30日 草根调研:地产投资增速进一步放缓 银行不良率有潜在风险

   2016年6月24日 草根调研:政府债务风险可控,城投公司转型面临挑战

   2016年5月30日 草根调研:地产开工恐见顶,基建蓄力待发酵

   2016年5月27日 草根调研:地方平台发债条件宽松,存量债务成本普遍较低

   2016年4月30日 草根调研:地方开工短期乐观,下半年仍需基建托底 

   2016年4月13日 莫尼塔研究-建材行业草根调研报告  

   2016年04月01日 草根调研:建材行业草根调研报告

   2016年04月01日 草根调研:地产撬动宏观改善希望

   2016年3月30日 草根调研:房地产又热:繁荣还是陷阱    

  免责声明

  本研究报告中所提供的信息仅供参考。报告根据国际和行业通行的准则,以合法渠道获得这些信息,尽可能保证可靠、准确和完整,但并不保证报告所述信息的准确性和完整性。本报告不能作为投资研究决策的依据,不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证,无论是否已经明示或者暗示。

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