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地产调控明紧实松 土地交易明显提速

2016年10月17日 10:23 来源于 财新网
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房地产市场整体量价齐涨,目前房地产政策明紧实松,信贷政策收紧是四季度最大的风险
吴静
lisawu@cebm.com.cn
李雪娜
lixuena@cebm.com.cn
张璐
lzhang@cebm.com.cn
林良樟
liangzhanglin@cebm.com.cn
陈秋祺
qiuqichen@cebm.com.cn
金文曦
wxjin@cebm.com.cn

  核心提示

  9月莫尼塔月度草根调研显示,房地产市场整体量价齐涨,目前房地产政策明紧实松,地产投资需求高,但“地王”开工率较低,信贷政策收紧是四季度最大的风险。从钢铁和水泥调研来看,基础设施投资基本稳定。银行信贷大部分流向基建和房地产行业,对优质民营企业贷款有所增加;银行对PPP项目态度积极,但落地不多。“交通部62号文”对运输车辆“超高超重超长”限制政策出台后,煤炭、集运、汽车等都感受到影响。

  报告摘要

  地产:9月楼市成交量全线上扬,承接热点传导的二线和强三线城市如期出现量价领涨。受拿地成本高的影响,成交“地王”九成尚未开发,除非房价在现有基础上继续上涨,“地王”盈利压力大。房地产新开工迎来季节性回落,但得益于近期土地市场的开闸放水,及二三线城市土地交易的明显提速,房地产投资料将反弹。上海、郑州、合肥等城市着手整顿楼市信贷,莫尼塔研究继续维持四季度信贷收紧的判断。

  银行:信贷投放量较上月略有增加,预计近万亿。信贷投向仍以住房按揭贷款为主。企业信贷依然大部分流向基建领域和房企,但对优质民营企业的贷款有所增加。银行对房地产开发贷有所取舍,更多偏好龙头和一、二线城市房企。银行对PPP的态度比较积极,受制于项目落地不多,有“雷声大、雨点小”的感觉。

  从莫尼塔调研来看,9月整体完成情况好于预期,其中地产、汽车等行业销量持续向好,从而带动工业类产品回升。钢铁、水泥、集运、家电等行业略低于预期 。

  从工业类来看,虽然各地政府出手调控房地产市场,但力度较为温和,从9月第三周开始,二线和强三线城市出现量价领涨,从而带动整体市场热度回升。基建稳定,为水泥和钢材需求托底,地产助力家电需求,但尚未明显拉动原材料需求。汽车延续了这两个月的销售热度,受购置税政策到期影响,四季度旺季也将如期而至。

  银行9月信贷投放量较上月略有回升,后期信贷投放都有望保持稳定。银行对地产公司贷款态度出现分化,偏好龙头和一、二线房企;PPP项目由于落地少,银行实际参与额度有限。

  注:工业类包括钢铁,水泥,地产,汽车,航运;消费类包括家电卖场,旅游尚未单独统计数据;银行包含在总指数中,但不包含在工业或消费的分项中。

  本月调研亮点

  工业类

       房地产

  承接热点传导的二线和强三线城市如期出现量价领涨,9月地产市场整体成交量上扬。受拿地成本高影响,成交的地王九成尚未开发;新开工迎来季节性回落,得益于近期土地市场的开闸放水,房地产投资料将反弹。上海等城市着手整顿楼市信贷,莫尼塔研究继续维持四季度信贷收紧的判断。

  钢铁

  10月钢材价格预计会处于震荡的状态,市场存在两个不确定因素:1)超限运输车辆规定风险:钢材运输价格或因此而上升;2)政策风险:环保督查以及去产能政策对供给产生的持续性影响。

  水泥

  成本上升促使水泥继续被动涨价,后期涨价趋势将持续。第四季度是传统工程赶工期,水泥销量将稳中有升。基建依旧支撑水泥需求,房地产交易量上涨未明显拉动水泥需求。

  汽车

  节能车购置税补贴政策年底到期,经销商对四季度保持乐观。9月底实施车辆运输车新政,提高了经销商的进货成本。

  银行

  9月信贷投放量较上月略有增加,投向以住房按揭贷款为主,企业信贷依然大部分流向基建领域和房企,对优质民营企业的贷款有所增加。银行对PPP的态度比较积极,受制于项目落地不多,有“雷声大、雨点小”的感觉。

  出口类 集装箱出口货代

  9月份货量普遍不达预期,10月将迎来行业传统淡季。交通部关于《超限运输车辆行驶公路管理规定》,已经影响厂商的出货。事态下一步进展,还需持续关注。8月底韩进宣布破产,曾使9月初迎来运价暴涨,目前已经纷纷回落。

  消费类

        家电

  “917”促销和九月房地产回暖对家电有明显拉动。暑期活动频繁市场被提前消耗,十一后消费者购买意愿下降,调研对象对十月市场持偏悲观的态度。

  房地产:价格风险加大,信贷收紧信号明显

  承接热点传导的二线和强三线城市如期出现量价领涨,9月整体成交量上扬。受拿地高成本影响,成交地王九成尚未开发,新开工迎来季节性回落。得益于近期土地市场的开闸放水,房地产投资料将反弹。上海、郑州等城市着手整顿楼市信贷,莫尼塔研究继续维持四季度信贷收紧的判断。

  各地调控明紧暗松,市场热点如期传导

  在其他城市屡出政策后,郑州、杭州等热点城市加入调控行列,但调控政策力度温和。进入第三周,市场热度开始回升,二线和强三线城市出现量价领涨。之前受调控明显影响的苏州、厦门等城市,迅速升温反弹,开发商交易量预期指数大幅提升(图5)。随着“金九银十”到来,开发商对下月的市场价格预期信心大增。在更严厉的调控政策出台之前,二线领跑、三线发力、一线紧随其后的量价齐升态势,还将持续一段时间。

  莫尼塔调研了解到,购房人群中,投资需求和恐慌入市占较大比例。目前成都、杭州、长沙、福州等热点城市投资人群平均占比已超过3成,部分热点城市核心地段的占比则接近6成。

  九成地王待高房价解套  信贷政策开始收紧

  得益于近期土地市场开闸放水,二三线城市土地交易明显提速。受季节性影响,新开工将出现 20%左右环比下滑。受拿地高成本影响,今年成交地王新开工比例不到10%,超九成地王因涉及配建、拆迁等问题,或实际拿地成本较高影响了开工进度,有待市场进一步推高房价安全解套。

  莫尼塔研究再次提醒,信贷政策收紧或触发楼市拐点。近期,作为楼市风向标的上海发文整顿楼市信贷,对开发商、个人在土地和房地产交易中的高杠杆行为,开展专项整治,其中包括房企、中介从事首付贷、过桥贷以及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务,及对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务行为。

  与此同时,郑州、合肥、南京等地方政府也相继出台新政,要求房企缴纳购地保证金比例到100%。严禁房企土地交易场外高杠杆配资行为。

  中介9月地产市场 整体表现超出预期 

  从中介对销量和价格的指标来看,9月份市场表现超出预期。中介预期10月份地产销量和价格齐升。

  银行业:信贷规模略增,房贷仍为主力

  9月信贷投放略有增加

  9月信贷投放指标由上月的23%小幅升至33%,银行普遍反映信贷投放规模较上月略有增加,但不会和往年一样,在季末冲量投放。这源于前八个月累计信贷投放量已创历史新高,银行本身的放贷压力并不重。考虑到上月信贷投放的较高基数,9月信贷规模或仍为近1万亿的较大规模。

  信贷投放仍主要流向居民部门

  在房地产市场火爆的情况下,9月住房按揭贷款势头未减,仍为信贷投放的主力。从调研情况来看,目前住房按揭贷款政策尚未有收紧,银行仍然遵循此前的首付比率和利率折扣。有受访者表示,临近年底投放收益下降,四季度按揭贷款发放或将减少,但在“金九银十”的热销季节体现并不明显。此外,有银行反映,后续住房按揭贷款的地域结构可能会有所调整,按照窗口指导的要求向三四线城市倾斜,以支持国家去库存。

  民营企业贷款有所增加,地产企业贷款审批严格

  企业贷款依然大部分流向基建领域和房企,有两点值得关注:一是,由于目前国企需求不强,银行为了拓展业务,会逐渐增加对优质民企的贷款,特别是新兴行业和装备制造业等高技术行业的民营企业。二是,对房地产企业的贷款有所收紧,基本上只贷给龙头企业,三线以下城市房企基本不做。此外,由于开发商现金流状况大幅改善,还款周期明显缩短,在一定程度上提高了热点城市银行的放贷压力。

  PPP贷款主要受制于落地项目少

  从调研情况来看,银行投向PPP的意愿比较积极。受访者表示,PPP项目的风险主要在于地方政府能否长期履约,而银行方面也有多种措施来防范相关风险,如抵押、担保、介入运营等。PPP项目落地后,银行会将其与正常的贷款项目保持一致的容忍度。从市场上看,项目本身落地的尚不多,有“雷声大、雨点小”的感觉。

  贷款利率和不良率皆无明显变化

  受访者普遍表示,由于需求弱,贷款利率一直较低,9月的情况并未明显变化。在信贷投放规模扩张的情况下,不良率有所冲减。部分银行打包出售不良贷款,也令不良率有所下降。总体上,不良贷款上升的压力不减。

  钢铁:9月钢铁量价齐跌  预计10月价格震荡

  下月钢材价格震荡:9月末钢材价格较8月末有所下跌,预计10月钢材价格处于震荡状态,原因1)目前钢材价格处于生产成本线附近;2)环保督查以及去产能政策持续进行;3)超限运输车辆规定或使钢材运输价格上升;4)需求面持续疲弱,没有好转迹象。

  “金九”没到来,“银十”无迹象:九月销量并未如预期出现明显增长,主要是因为前期(7、8月份)钢材价格上涨,带动销量的提升,进而透支了9月的钢材需求。由于国庆小长假,预计十月份钢材销量会进一步下跌。长期而言,下游钢材需求疲弱,地产项目对钢材需求并无太大拉动,基建项目仍然扮演着为钢材需求托底的角色。

  水泥:成本上浮助涨水泥价格,四季度销量向好

  成本上涨推动水泥价格,盈利未见好转 本月调研对象反馈,因原材料成本上升影响,水泥价格继续上涨,并预计后市价格仍会受成本上涨影响。尽管水泥价格上涨,厂商盈利却未见好转。部分大厂提价后,竞争力愈加不及周边小水泥厂(低质量水泥-落后产能),导致销量下滑影响盈利。

  四季度销量向好 10-12月是传统赶工期,基建水泥需求将有所放量,预计四季度销量稳中有升。调研对象认为,年内水泥需求整体平稳,可维持基本运营。

  汽车:9月份销量超预期  传统旺季来临

  9月份销量超预期,预期下月环比微増 莫尼塔调研了解到,9月份整体乘用车销量超预期。9月底实施的车辆运输车新政,从“双排车”转向“单排车”会导致运量的整体下降,提高经销商的进货成本,短期影响终端新车销售价格。

  四季度将转入传统旺季 四季度是购置税优惠政策截止的最后一个季度,调研对象预计最后两个月将迎来购车高峰,加上北部地区天气逐步开始转凉,部分经销商已经开始备货。

  消费者追求高性价比车型 本月调研的车系中,传统燃料车方面,18万以下的普通车销量增速高于18万以上的高档车销量增速,或因购车主流人群逐渐以85后居多。例如奔驰C系列销量稳定,而S系列出现滞销。新能源车方面,比亚迪新能源车系的消费者认可度逐渐提高,占据比亚迪总销量的1/3。

  航运:交通部新规让行业雪上加霜

  9月份市场低于预期  除了华南的电器、家具、建材等行业出口持续向好,其他地区调研对象反馈,节假日提前出货的利好影响已经不大,9月份整体货量低于预期,10月份将进入传统淡季。

  交通部新规让货量雪上加霜  根据媒体公开报道,8月30日交通部发布《超限运输车辆行驶公路管理规定》(下称“交通部62号文”),公布公路货车尺寸和重量新标准。《规定》试运行一个月,9月20日起严格实施。根据《规定》,大多数集卡高箱超过离地高度不能超过4米的规定,各地的集卡司机遭到重罚。调研对象预测,如果严格执行的话,至少30%以上的货量会受到影响。目前事态还在进展,莫尼塔会持续关注。

  市场已消化韩进宣布破产影响  8月31日,韩国韩进公司宣布破产保护,9月上旬美线、地中海、红海等各条航线纷纷涨价,运价最多可以翻倍。由于市场运力过剩,9月15日各条航线运价已经纷纷回落,韩进对市场的影响已经被稀释。

  家电:9月市场回暖  10月市场偏悲观

  房地产回暖带动家电消费:据莫尼塔调研对象反馈,“917”促销和九月房地产回暖对家电行业拉动作用。由于入秋空调销量呈季节性下滑,暑期促销提前透支市场等原因,销量增幅不是很明显。

  10月市场偏悲观:根据调研对象反馈,由于暑期活动频繁市场被提前消耗,所以十一后消费者购买力下降,十月市场偏悲观,“双十一”之前消费者对购买家电普遍持观望态度。

  客单价整体下滑:受线上线下促销活动影响,客单价整体下滑。

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