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房地产新开工四季度或小幅反弹

2016年08月01日 11:31 来源于 财新网
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很多开发商提前布局即将到来的销售旺季,但房地产政策是最大不确定性

  

吴静
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  核心提示

  莫尼塔月度草根调研显示,7月行业总体销售目标完成情况温和提升。本月房地产成交量有所回落,很多开发商提前布局即将到来的销售旺季。受“营改增”政策滞后影响和开发商提高销售目标等因素影响,部分地区房地产新开工在四季度可能小幅反弹,助推钢铁和水泥需求,但房地产政策是最大不确定性。银行信贷投放环比下滑明显,信用卡贷款成为银行经营亮点。家电、汽车消费表现好于预期,旅游业已感受到经济下滑的压力。

  报告摘要

  银行:7月信贷投放量环比明显下降,一方面是因为6月份冲刺考核,信贷投放量偏大;另一方面,今年上半年信贷投放节奏快于往年,已完成全年投放目标的70%,银行更加注重风险防范和稳固利润。受发债成本下降影响,企业贷款需求有所下降。个人贷款未出现明显收缩,信用卡贷款会成为下半年经营新亮点。不良贷款尚未加速暴露,但趋势恶化。

  地产:本月房地产市场交易量有所回落,很多开发商已经提前布局“金九银十”,8月份交易预期回升明显。开发商对地价敏感度升高,下半年谨慎补库存。受“营改增”政策滞后影响和开发商提高销售目标等因素影响,新开工在四季度可能小幅反弹,但抑制资产价格泡沫政策是不确定因素。

  旅游:出境游、自驾游市场依然火爆。需要看到的是,从2015年下半年开始,旅游行业已经感受到经济下滑的压力,客户对价格更加敏感。因南海问题,前往越南、菲律宾旅游人数明显下降。

  7月份整体行业完成情况好于预期,工业类略有回升,消费类行业起色较大。

  从工业类来看,汽车销售超预期,主要原因是购置税减半政策年底到期,消费者淡季购车意愿提高。地产销售虽然有所回落,但开发商提前布局8月和即将到来的销售旺季,交易预期回升明显。与基建相关的水泥使用高峰期已过,地产方面水泥需求继续低迷。洪涝灾害和传统淡季影响钢铁需求量,这个趋势将持续到8月。航运7月份表现则低于旺季预期。

  银行7月信贷投放环比明显下降,更加注重风险防范和稳固利润,调研对象表示不良贷款尚未加速暴露,但趋势恶化。受空调等带动,家电本月完成超过预期。旅游业从去年下半年感受到经济下滑压力,团体游旅客对价格表现更加敏感。

  本月调研亮点

  工业类

  房地产

  成交量有所回落,但8月份交易预期回升明显。因“营改增”政策和开发商提高销售目标等因素影响,部分地区四季度新开工可能小幅反弹,政策仍是最大的不确定性因素。

  钢铁

  整体销量环比下降,不及市场预期;预计8月销量会继续出现小幅下跌迹象。因5月营改增政策对地产的影响,开发商存在提前上报项目的情况,地产对钢材的弱支撑可能会在10月前后显现。

  水泥

  受雨水影响,销量低于预期,价格也一直走低,下个月或继续降价,产量也将继续走低。需求方面,基建项目多已步入正轨,继续支撑水泥长期需求。

  汽车

  购置税减半政策年底到期刺激消费需求,消费者淡季购车,让7月份的汽车市场略好于预期。同时,消费升级以及二胎带来的人口增长预期,使得SUV车型备受市场热捧。

  银行

  银行

  7月信贷投放量环比明显下降,一方面是6月份为冲刺考核,信贷投放量偏大,二则今年信贷投放节奏快于往年,上半年已完成投放目标的70%,银行更注重风险防范。企业贷款仍偏向国企和地方融资平台,民企贷款更重抵押物。个人贷款未出现明显收缩,信用卡贷款会成为经营亮点。

  出口类

  集装箱出口货代

  7月份货运量略低于预期,各船公司提价方案纷纷遭遇“先涨后跌”的局面。据调研对象反馈,8月份货量会略好于7月,运价也会先涨后跌,这已成为航运业的常态。

  消费类

  旅游

  出境游、自驾游市场依然火爆。从2015年下半年开始,旅游行业已经感受到经济下滑的压力,调研对象反馈客户对价格更加敏感。因南海问题,前往越南、菲律宾旅行人数下降。

  家电

  步入传统旺季,店家促销活动较多,7月份整体销售超过预期,其中空调销量尤为突出。受家庭装修影响,成套购买家电、厨电的人数略有增长,客单价环比略增。

  房地产:7月交易量继续回落,新开工可能小幅反弹

  7月房地产成交量有所回落,但很多开发商已经提前布局“金九银十”,8月份交易预期回升明显。开发商对地价敏感度升高,下半年谨慎补库存。因“营改增”政策和开发商提高销售目标等因素影响,部分地区新开工在四季度可能小幅反弹,但政策是最大的不确定性。

  成交量继续回落

  市场如期进入淡季,但市场销售预期指标已从6月的-82%上调到-17%。莫尼塔研究判断,市场正在走出传统淡季,提前进入“金九银十”的加推通道,8月交易回升的预期明显。由于当前货币宽松,一线城市房价依然保持坚挺,部分热点二线城市继续小幅上涨。为减少运营风险,区域楼盘高端化、豪宅化趋势明显。

  在经济下行趋稳之前,政策主动大幅收紧可能性不大。随着交易量回落,开发商对地价敏感度升高,下半年拿地策略是谨慎中补库存。一些热点城市,楼面价高过周围项目带来风险不断叠加。

  新开工有可能小幅反弹

  莫尼塔调研了解,7月份新开工预期指标从6月份的-9%上升到11%,新开工可能会出现小幅反弹,但政策仍是最大的不确定性因素。原因如下:第一,5月份地产营改增,一些开发商提前上报项目,项目真正开工会滞后3-4个月左右。第二,热点城市开发商被动补库存;第三,部分开发商主动调高了年终销售目标。

  进入8月份,整体推盘意愿指标从上月的-55%提升到12%,但城市之间分化明显。部分区域开发商展开错峰竞争,提前布局“金九银十”;部分城市有“鬼节”风俗的避讳,让8月继续延续7月的传统淡季。

  整体表现基本符合预期

  从中介对销量和价格的指标来看,交易量继续回落,一线城市价格出现结构性回调,热点二线城市仍保持上涨趋势,8月交易量继续回落,量跌价升成为短期常态。

  银行业:7月份信贷投放明显减少,信用卡或成亮点

  7月信贷投放明显减少

  7月信贷投放指标由6月的0%大幅降至-60%,反映出信贷投放量明显不及上月。预计7月信贷投放大幅低于上月,且低于月均水平,约为8000亿。一方面,6月为季末和半年考核时点,明显存在银行“冲贷款”现象;另一方面,今年银行信贷投放节奏明显快于往年,上半年已完成全年投放目标的70%左右(个别银行投放已超过全年额度,导致下半年不再有投放空间),下半年银行普遍更加注重风险防范和稳定利润。融资需求不旺盛的情况下,信贷规模将较上半年明显收缩。

  企业贷款需求有所回落

  7月企业贷款需求指标回落至-11%。企业贷款仍主要对接于国企和地方融资平台,以水利、燃气、交通等基建行业为主。随着债券发行成本大幅降低,资质较好的央企通过发债进行融资,信贷需求相应有所减弱。7月项目落地仍然较多,银行对政企合作类项目热情不减。

  普通民营企业获得贷款较难,银行对民企惜贷情绪浓厚。主要是因为,很多中小民企主业经营不佳,贷款可能挪作他用。一些为中小企业贷款的股份制银行,一般都需要有抵押物,同时要求有小额保证金。银行贷款更偏好于专注细分领域的公司,或者有阿里巴巴授权的电商。

  个人贷款需求保持平稳

  个人贷款并未出现明显收缩。原因有三:信用卡和住房按揭贷款资本金占用较少,银行信贷投放有意向此倾斜;住房按揭贷款对房地产销售的回落有2个月左右的滞后性,目前未出现明显收缩;多家银行表示信用卡贷款成为今年经营的一个亮点。

  利率进一步降低,不良率稳中有升

  因贷款需求不盛,银行贷款利率竞争性下跌。因6月压低理财规模,7月理财产品规模在读数上环比有所上升。但因缺乏高收益投资标的,银行“资产荒”加剧,理财收益率仍将趋势下行。

  不良贷款上升压力有所加重。大部分银行表示不良贷款尚未加速暴露,但趋势恶化。部分银行表示,下半年银行更将以控制风险为第一要务。此外,不良率的体现存在滞后性,目前违约事件的爆发尚未体现在银行的资产负债表上。

  钢铁:7月钢铁销量小幅下跌

  本月价格小幅上升,下月价格有下行压力:本月钢材价格较6月末小幅上升;预计下个月价格会有一波小幅上涨行情,主要是杭州G20峰会稍稍影响周边地区产量,约330万吨/月;但是受限产量和下游需求提供期货市场短期炒作话题。

  本月订单量有所下降,下月订单量将继续减少:7月订单有所下降,不及市场预期;主要是1)洪涝灾害影响下游需求;2)钢厂进入传统淡季。预计8月份订单量会进一步下跌,主要是因为1)天气炎热,下游开工率降低,影响需求;2)出口量因国内钢材价格倒挂,预期有所下跌。

  地产营改增政策可能带来一波行情:因5月“营改增“政策,开发商存在提前上报项目的情况,地产对钢材的弱支撑可能会在10月前后显现。

  “宝武”合并,去产能进程仍然缓慢:市场一致认为:1)“武钢宝钢合并”是钢铁行业资源整合的大趋势,合并并不意味着产能有所减少,未来产能减少仍然有赖于市场淘汰。我们提醒投资者注意,去产能政策力度加大并不代表 1)去产能进程推进速度加快;2)也不意味着能在今年年底看到实质性产能出清。我们认为未来钢材的产量会随着钢厂的毛利上下波动。

  水泥:雨水减弱高温来袭,下游需求略有回落

  厂商降价争夺市场。调研对象普遍反馈,本月厂家间普遍降价争夺市场份额,下个月或继续降价趋势。而长三角地区受G20会议导致的停窑限产影响,供给或有减少,短期价格受到支撑;山东地区水泥原料上涨将使得下月价格有上涨。

  雨水减弱,高温来袭。调研对象反映受本月雨水天气影响销量低于预期,价格也受到压制,但其影响正逐渐减弱。随后的高温天气料将拉低下月水泥销量。另外,G20 8月召开,长三角地区水泥厂将停窑限产,抑制短期销量。

  下游需求略有回落。基建项目多已步入正轨,继续支撑长期水泥需求。部分调研对象表示,基建的水泥使用高峰期已过,地产方面水泥需求继续低迷,因此下半年水泥需求将较上半年有所回落,但仍好于去年同期水平;西部地区下游需求还有增长空间。

  汽车:淡季略好于预期,SUV备受市场热捧

  7-8月为销售淡季,但销量好于去年同期。莫尼塔调研发现,7月份销量略好于预期,主要原因是:消费者购车趋于理性,不少人选择在淡季购车;二是购置税减半政策年底到期,有部分消费者选择提前购买热销车型。调研对象预期,8-9月份销售会有所好转,对全年比较乐观。

  节能车购置税补贴刺激节能车需求。调研对象提到,1.6L以下车型的购置税减半政策年底到期,今年下半年节能车的需求会集中释放。有部分一二线城市出台了汽车限购政策,目前来说影响不大。

  SUV车型备受市场热捧。很多国内消费者习惯将小轿车升级为 SUV,二胎带来的人口增加预期也使得SUV受到追捧。车型上,8-10万的合资车以及性价比高的进口车销量较好。

  旅游:7月份市场整体低于预期 整体增长趋于保守

  7月份市场低于预期 自由行、跟团游出现分化。多位调研对象反映,从2015年下半年开始,整个旅游行业已经感受到经济下滑的压力,虽然旅客量在增加,但在线旅游公司和传统旅行社都感觉客户对价格更加敏感,整个增长趋于保守。

  这点在“自由行“与“组团”客户上表现比较明显:以自由行为主的公司,7月份旺季业务有所增长;组团游的调研对象多表示,7月份业绩同比有所下滑。一些旅行社反应,7月份的来电访问量明显不如去年,以前合作的三星、四星级酒店入住率也有所下滑。莫尼塔也了解到,8月份国内旅游景点持续火热,但出境游会渐入淡季。

  出境游、自驾游依然火爆。据莫尼塔了解,2016年暑期出境游规模创历史记录,泰国、韩国、日本因为价格因与国内很多景点相当,成为最受欢迎目的地前三名,因为南海问题,越南、菲律宾等地旅行人数有所减少。对在国内旅游的消费者来说,自驾游成为新的休闲方式,他们不一定要去传统景点消费,会自己找一些地方休闲旅游。

  高端定制受到抑制。一些做高端业务的旅行社反映,宏观经济也不好,有钱人的生意不好做,他们已经减少出门频次和预算。政府公务旅游也明显减少。

  航运:7月份货量不达预期

  7月份整体货量低于预期。从调研对象反馈看,7月份货量略低于预期。除了南美线船公司大幅压缩仓位,运价有所提升外,其他航线比较惨淡,提价方案纷纷遭遇先涨后跌的局面。

  8月份进入旺季 但运价难涨。莫尼塔了解到,进入传统旺季,8月份的货量会略好于7月。虽然船公司已经提出新的涨价方案,但执行力度会打很大折扣。这已经成为航运业的常态。

  家电:7月份销售趋势向好

  7月份销售趋势向好:步入传统旺季,加上店家促销活动比较多,卖场7月份整体销售超预期,其中空调销量表现突出。

  8月份预期相对偏淡:调研对象反馈,由于活动力度小,8月份销量相对表现比较平淡。但9月初开学季,预计3C类产品销售有所上升。

  客单价略有上升:受家庭装修因素影响,成套购买家电以及家电的人数略有增加,客单价环比略有增长。

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